BGH, 02.07.2009 - III ZR 333/08 - Aufwendungsersatz i.R.e. Geschäftsbesorgungsvertrags; Bestreiten der Beklagten von Nichtwissen über ein Negativsaldo durch die Bewirtschaftung von Wohnungen ohne Gebrauch des Rechts aus § 138 Abs. 4 Zivilprozessordnung (ZPO); Prozessuale Pflicht des Klägers zur Darlegung eines Aufwendungsersatzanspruchs bei vorheriger Beschlussfassung einer Mietpoolversammlung; Aufwendungserstattungen des Klägers durch Eingehung einer Darlehensverpflichtung gegenüber einer Bank i.R.e. Mietpoolvertrages bei Übersteigen der Verwaltungskosten und der Instandsetzungsaufwendungen durch die Einnahmekosten

Bundesgerichtshof
Urt. v. 02.07.2009, Az.: III ZR 333/08
Gericht: BGH
Entscheidungsform: Urteil
Datum: 02.07.2009
Referenz: JurionRS 2009, 18148
Aktenzeichen: III ZR 333/08
 

Verfahrensgang:

vorgehend:

AG Essen-Steele - 20.11.2007 - AZ: 17 C 104/07

LG Essen - 06.03.2008 - AZ: 10 S 396/07

Fundstellen:

NJW-RR 2009, 1666-1668

NZG 2009, 1143-1145

NZM 2009, 745-746

Redaktioneller Leitsatz:

  1. 1.

    Der Eigentümer einer Wohnung in einer Wohnanlage ist dem Verwalter der Wohnungseigentümergesellschaft gegenüber verpflichtet, diesem die Aufwendungen zu erstatten, die ihm in Ausführung des Auftrags zur Verwaltung des Mietpools erwachsen sind und die er für erforderlich halten durfte. Anspruchsgrundlage hierfür ist § 670 BGB in Verbindung mit § 675 BGB. Die Höhe der Umlage richtet sich nach bestehenden vertraglichen Regelungen. Ist vertraglich vereinbart, dass sich die Quote jeweils nach dem auf den einzelnen Eigentümer entfallenden Anteil an der gesamten Wohn- und Nutzfläche der Anlage richtet, dann ist dies für die Verpflichtung zum Aufwendungsersatz maßgebend.

  2. 2.

    Für eine von § 707 BGB abweichende Verpflichtung des Mitglieds einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder auch eines eingetragenen Vereins zur Leistung von Nachschüssen in das Gesellschafts- oder Vereinsvermögens bedarf es nach der Rechtsprechung des BGH einer eindeutigen vertraglichen oder satzungsmäßigen Grundlage. Ohne eine solche ist das Mitglied aus Treuepflicht zur Hinnahme von Eingriffen in seine Rechte nur dann verpflichtet, wenn dies im Interesse der Gesellschaft oder des Vereins geboten und ihm unter Berücksichtigung seiner eigenen schutzwürdigen Belange zumutbar ist. Dabei sind an die aus der Treuepflicht abgeleitete Verpflichtung, einer Beitragserhöhung zuzustimmen, besonders hohe Anforderungen zu stellen, da ein Gesellschafter oder Vereinsmitglied grundsätzlich nicht zu neuen Vermögensopfern gezwungen werden kann.

  3. 3.

    Diese Rechtsprechung betrifft aber nur das Innenverhältnis der Mitglieder einer Gesellschaft oder eines Vereins. Dies erfasst die Rechtsbeziehungen zwischen den dem jeweiligen Eigentümer und dem Verwalter nicht. Der Verwalter ist nicht Mitglied der Eigentümergemeinschaft, die als Gesellschaft bürgerlichen Rechts anzusehen ist. Vielmehr ist der Verwalter Vertragspartner dieser Gesellschaft. Im Außenverhältnis haftet der BGB-Gesellschafter entsprechend §§ 128 f. HGB unabhängig vom Bestehen einer Nachschussverpflichtung im Innenverhältnis der Gesellschaft unbeschränkt.

  4. 4.

    Der jeweilige Eigentümer darf behauptete Aufwendungen des Verwalters mit Nichtwissen bestreiten. Nach § 138 Abs. 4 ZPO ist die Erklärung einer Partei mit Nichtwissen nur über Tatsachen zulässig, die weder ihre eigenen Handlungen noch Gegenstand ihrer eigenen Wahrnehmung gewesen sind. Weitere Voraussetzung ist, dass die Partei für die jeweiligen Tatsachen nicht darlegungs- und beweisbelastet ist. Für die Aufwendungen, die der Geschäftsführer vom Geschäftsherrn ersetzt verlangt, ist Ersterer darlegungs- und beweisbelastet. Dem einzelnen Eigentümer ist vor allem nicht bekannt, welche Aufwendungen der Verwalter insbesondere für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen aufzubringen hatte.

  5. 5.

    Die Rechtsprechung stellt jedoch Vorgänge im eigenen Geschäfts- oder Verantwortungsbereich einer Partei den "eigenen" Handlungen oder Wahrnehmungen im Sinne von § 138 Abs. 4 ZPO gleich. Eine Partei hat eine Erkundigungspflicht, sofern die maßgebenden Tatsachen Personen bekannt sind, die unter ihrer Anleitung, Aufsicht oder Verantwortung tätig geworden sind. Dies hat zur Folge, dass eine Erklärung mit Nichtwissen unzulässig ist, wenn und soweit diese Informationspflicht besteht. Eine solche Erkundigungspflicht besteht für den einzelnen Eigentümer gegenüber dem Verwalter jedoch nicht. Der Verwalter wird bei der Verwaltung des Mietpools nicht unter Anleitung, Aufsicht oder Verantwortung der Eigentümergesellschaft tätig. Vielmehr führt er seine Aufgaben selbstständig und in eigener Verantwortlichkeit aus. Die Eigentümer haben demgegenüber einen allenfalls indirekten Einfluss auf die Geschäftsführung des Verwalters. Dieser steht damit nicht gleichsam im Lager der Eigentümer, wie es für das Eingreifen der Erkundigungspflicht erforderlich ist, sondern sogar auf der gegnerischen Seite.

  6. 6.

    Die Eigentümer auf ihre außerhalb des Verfahrens geltend zu machenden Auskunftsansprüche zu verweisen, ist auch deshalb verfehlt, weil der Verwalter, um seinen Anspruch schlüssig darzulegen, im Prozess ohnehin weitgehend die Tatsachen vortragen muss, die er auch bei der Auskunftserteilung nach § 666 BGB angeben müsste.

  7. 7.

    Ein Bericht gegenüber der Mietpoolversammlung und deren Beschlussfassung entheben den Verwalter weder von seiner prozessualen Pflicht zur Darlegung seines Aufwendungsersatzanspruchs noch schneiden sie den Eigentümern materiell-rechtliche Einwendungen gegen die Forderung ab.

  8. 8.

    Der Beschluss einer Mietpoolversammlung stellt kein wirksames abstraktes oder deklaratorisches Schuldanerkenntnis der Miteigentümergesellschaftt gegenüber dem Verwalter dar, wenn der Gesellschaftsvertrag eine Bindungswirkung jedweder Beschlüsse der Poolversammlung nicht vorsieht. Der Mietpool ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Hieraus folgt, dass die Geschäftsführung und Vertretung nur gemeinschaftlich durch alle Gesellschafter erfolgen können (§ 709 Abs. 1, § 714 BGB). Demgemäß können die bei der Beschlussfassung anwesenden Poolmitglieder keine die übrigen Gesellschafter bindenden Erklärungen gegenüber der Klägerin abgeben. Zwar können die Gesellschafter auch eine anderweitige Regelung treffen. Ist dies aber nicht erfolgt und ist auch die entsprechende Übernahme der Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes nicht vereinbart worden, bleibt es bei der gesetzlichen Gesamtvertretung.

  9. 9.

    Ein Mietpool kann zwar analog §§ 21 ff WEG auf eine einstimmige Beschlussfassung verzichten. Eine derartige Vereinbarung ist nach § 709 Abs. 2 BGB grundsätzlich möglich. Jedoch müssen dann auch die Voraussetzungen für einen Mehrheitsbeschluss entsprechend § 25 Abs. 2 bis 5 WEG erfüllt sein. Auch dürfen die Vereinbarungen im Gesellschaftsvertrag dem nicht entgegenstehen.

  10. 10.

    Auch wenn eine im Rechtsstreit geltend gemachte Forderung nicht schlüssig dargelegt worden ist, ist die Klage in der Revisionsinstanz nicht abweisungsreif, so dass eine eigene Endentscheidung des Senats (§ 563 Abs. 3 ZPO) ausscheidet. Ein Kläger darf aufgrund der Urteile der Vorinstanzen darauf vertrauen, dass sein Sachvortrag genügend war. Deshalb muss ihm durch die Zurückverweisung an die Berufungsinstanz Gelegenheit gegeben werden, seinen Vortrag in der Tatsacheninstanz zu ergänzen.

Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat
auf die mündliche Verhandlung vom 2. Juli 2009
durch
den Vorsitzenden Richter Schlick und
die Richter Dörr, Dr. Herrmann, Hucke und Schilling
fürRecht erkannt:

Tenor:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 10. Zivilkammer des Landgerichts Essen vom 6. März 2008 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszugs, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

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