Zwangsverwalter

1. Allgemein

Verfügungsberechtigter über das Grundstück in der Zwangsverwaltung.

Bei der Person des Zwangsverwalters soll es sich um eine unparteiische Person handeln, die die geforderten Kenntnisse mitbringt. Nach den Vorgaben der Zwangsverwalter-Verordnung muss der Zwangsverwalter geschäftskundig sein, d.h. Kenntnisse des Grundstücksrechts, des Miet- und Pachtrechts sowie des Steuerrechts vorweisen können. Eine spezielle Ausbildung ist zur Durchführung der Zwangsverwaltung nicht vorgeschrieben, jedoch werden von einigen Instituten verstärkt zertifizierte Fortbildungen angeboten.

Er hat ein eingerichtetes Büro zu unterhalten und soll die Aufgaben grundsätzlich höchstpersönlich ausführen. Die Übertragung einzelner Aufgaben an Hilfspersonal ist aber zulässig.

Der Zwangsverwalter hat sich bei der Aufgabenerfüllung an folgenden Grundsätzen zu orientieren:

• Unparteilichkeit

• Sparsame Wirtschaftung

• Bestmögliche Nutzung des Grundstücks

2. Bestellung

Die Auswahl des Zwangsverwalters obliegt dem Vollstreckungsgericht.

Als Zwangsverwalter können bestellt werden:

• Der "normale" Zwangsverwalter: In den meisten Fällen handelt es sich um eine die Zwangsverwaltung berufsmäßig ausübende Person bzw. um einen die Zwangsverwaltung nebenberuflich ausübenden Rechtsanwalt.

• Der Institutszwangsverwalter.

• Der Schuldner, wenn es sich bei dem Grundstück um ein landwirtschaftliches, forstwirtschaftliches oder gärtnerisch genutztes Grundstück handelt.

Das Gericht hat vor der Bestellung eines Zwangsverwalters zu prüfen, ob die zwingende Bestellung eines Institutszwangsverwalters oder des Schuldners infrage kommt.

Bei der Auswahl handelt es sich um eine Ermessensentscheidung. Ein Ermessensfehler kann beispielsweise darin bestehen, einen Bewerber von vornherein nicht ernsthaft in die Auswahlentscheidung einzubeziehen, obwohl er geeignet ist (BVerfG 15.02.2010 - 1 BvR 285/10).

Der Zwangsverwalter übt sein Amt unabhängig aus, ist jedoch an Weisungen des Vollstreckungsgerichts gebunden. Die Bestellung endet erst, wenn der Zwangsverwalter durch das Vollstreckungsgericht entlassen wird. Dies kann freiwillig (nach Antrag des Zwangsverwalters) oder unfreiwillig (bei Ungeeignetheit zur Geschäftsführung) geschehen.

Der Zwangsverwalter erhält zum Nachweis seiner Befugnisse einen Ausweis.

3. Berufshaftpflichtversicherung

Der Zwangsverwalter hat eine Berufshaftpflichtversicherung abzuschließen, wenn es von dem Vollstreckungsgericht oder einem sonstigen Beteiligten verlangt wird. Diese soll einen Haftungsumfang von 500.000,00 EUR haben. Ist der Abschluss einer höheren Haftungssumme sachlich begründbar, so kann auch dies verlangt werden.

4. Vergütung

Der Zwangsverwalter hat gemäß § 17 ZwVwV einen Anspruch auf eine angemessene Vergütung für seine Geschäftsführung sowie die Erstattung der Auslagen. Die Höhe der Vergütung bemisst sich nach der Art und dem Umfang der Aufgabe sowie an der Leistung des Zwangsverwalters. Diese allgemeinen Grundsätze werden durch die §§ 18-20 ZwVwV spezifiziert:

• Bei der Zwangsverwaltung von durch Vermietung oder Verpachtung genutzten Grundstücken entspricht die Vergütung 10 % des während der Verwaltung erzielten Bruttomiet- bzw. -pachtbetrages. In Einzelfällen kann die Vergütung auf 5 % reduziert bzw. auf 15 % erhöht werden.

  Hinweis:

  Die Bemessung der Vergütung setzt jedoch voraus, dass die geschuldeten Mieten tatsächlich an den Zwangsverwalter geleistet wurden. Die Einleitung eines Mahnverfahrens reicht ebenso wenig aus wie eine Zahlung des Mieters an den Schuldner oder an einzelne Gläubiger (BGH 26.04.2012 - V ZB 155/11).

• In den anderen Fällen wird die Vergütung gemäß der geleisteten Arbeitsstunden abgegolten, wobei ein Stundensatz zwischen 35,00 und 95,00 EUR zugrunde zu legen ist.

• In allen Fällen hat der Zwangsverwalter jedoch einen Anspruch auf mindestens 600,00 EUR, wenn er das Objekt bereits in Besitz genommen hat und einen Anspruch auf 200,00 EUR, wenn die Zwangsverwaltung bereits vor der Inbesitznahme wieder aufgehoben wurde und der Zwangsverwalter bereits tätig geworden war.

Ist der Zwangsverwalter selbst Rechtsanwalt, so kann er nach dem RVG abrechnen, wenn die Tätigkeit bei einem Nicht-Juristen von diesem einem Rechtsanwalt hätte übertragen werden müssen. Dies ist nunmehr in § 17 Abs. 3 ZwVwV ausdrücklich geregelt und wurde zudem durch den BGH höchstrichterlich bestätigt (BGH 25.08.2004 - IXa ZB 32/03).

In einem Rechtsstreit über die Höhe der Zwangsverwaltervergütung bestimmt sich die Höhe des Gegenstandswertes (Gebührenstreitwert) nach dem Vergütungsinteresse des Zwangsverwalters und nicht nach § 27 RVG (BGH 08.03.2007 - V ZB 63/06).