Miete - Schadensersatzpflicht des Vermieters
Kompensationspflicht des Vermieters für einen Mangel der Mietsache.
Der Mieter kann nach § 536a BGB von dem Vermieter Schadensersatz verlangen, wenn die Mietsache einen Mangel (Sach- und Rechtsmangel) aufweist.
Die Schadensersatzpflicht besteht für Mängel, die
bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestanden haben,
die erst später entstanden sind oder
bei denen sich der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug befindet.
Die Mietsache ist nach der gesetzlichen Definition des § 536 BGBmangelhaft, wenn sie mit einem Fehler behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt. Die Schadensersatzpflicht besteht nicht bei einer unerheblichen Beeinträchtigung der Tauglichkeit. Einem Fehler gleichgestellt wird, dass eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.
Dabei ist wie folgt zu differenzieren:
Die Haftung des Vermieters für Mängel, die bereits bei Vertragsschluss vorhanden waren (nicht notwendigerweise sichtbar) besteht verschuldensunabhängig. Die Haftung ist gemäß § 536b BGB ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel kannte oder grob fahrlässig nicht kannte, es sei denn der Vermieter handelte grob fahrlässig. Unbenommen bleibt das Recht des Mieters, sich bei der Annahme das Schadensersatzrecht vorzubehalten.
Die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter führt nicht gemäß oder entsprechend § 536b BGB dazu, dass der Mieter für die Zukunft mit seinen Rechten aus § 536 f. BGB ausgeschlossen ist. Dies gilt grundsätzlich auch für die nachträgliche Änderungen der Miethöhe (BGH 05.11.2014 - XII ZR 15/12).
Die Schadensersatzpflicht des Vermieters für später entstandene Mängel erfordert sein Verschulden.
Der Anspruch umfasst den Ersatz von Mangelschäden und nach h.M. den von Mangelfolgeschäden. Dabei obliegt die Beweislast für den Umfang und die Höhe des Schadens dem Mieter (BGH 07.06.2006 - XII ZR 47/04).
Ungeschriebene Voraussetzung des Schadensersatzanspruches ist es, dass das Bestehen eines Mangels vom Mieter unverzüglich nach seiner Entdeckung mitgeteilt wurde.
Der Mieter kann gemäß § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB auch Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache notwendig war, d.h. es muss kein Verzug des Vermieters gegeben sein.
Der Schadensersatzanspruch besteht nicht, wenn der Mieter den Mangel ohne einen Verzug des Vermieters oder der Notwendigkeit der umgehenden Beseitigung des Mangels eigenmächtig beseitigt (BGH 16.01.2008 - VIII ZR 222/06).
Der Schadensersatzanspruch und die Mietminderung können gleichzeitig geltend gemacht werden.
BGH 28.05.2008 - VIII ZR 271/07 (Mangelursache aus der Sphäre des Mieters, aber von diesem nicht zu vertreten)
Ricker: Verjährungsprobleme bei Herstellungs- und Schadensersatzansprüchen des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache; Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht - NZM 2000, 216
Herrlein: Sommerliche Aufheizung von Geschäftsräumen als Mangel der Mietsache? (Zugleich Anmerkung zu OLG Frankfurt, U. v. 19.01.2007 - 2 U 106/06); Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht - NZM 2007, 719
Lehmann-Richter: Der Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters und Gegenrechte des Vermieters; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2008, 1196
Theesfeld: Wohnflächenabweichung: Mangel der Mietsache - Abweichung der Wohnfläche um mehr als 10 %; Miet-Rechts-Berater - MietRB 2007, 132
