Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag

1. Einführung

Das Recht der Verbraucher-Immobiliendarlehensverträge wurde zum 21. März 2016 reformiert. Hintergrund ist die RL 2014/17 über Wohnimmobilienkreditverträge für Verbraucher und zur Änderung der Richtlinien 2008/48/EG und 2013/36/EU und der Verordnung (EU) Nr. 1093/2010, deren Inhalt in das deutsche Recht umzusetzen war.

2. Begriffsbestimmung und Anwendungsbereich

Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge sind gemäß der gesetzlichen Definition in § 491 Abs. 3 BGB entgeltliche Darlehensverträge zwischen einem Unternehmer als Darlehensgeber und einem Verbraucher als Darlehensnehmer, die

• durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert sind (Nummer 1)

  oder

• die für den Erwerb oder die Erhaltung des Eigentumsrechts an Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten oder an bestehenden oder zu errichtenden Gebäuden bestimmt sind (Nummer 2).

Das Merkmal "entgeltlich" grenzt solche Kredite aus, die entweder keine Gegenleistung für den Kredit vorsehen oder die eine unentgeltliche Stundung einer Forderung beinhalten.

Gegenüber der zuvor geltenden Regelung ergeben sich drei den Anwendungsbereich erweiternde Abweichungen: Erstens führen die unmittelbar mit der Besicherung des Kredits verbundenen Kosten nicht zu einer Entgeltlichkeit des Kredits. Hierfür sind Sonderregelungen nicht erforderlich, weil diese Kosten nach dem Verständnis im deutschen Rechtssystem ohnehin nicht zu einer Entgeltlichkeit des im Übrigen zins- und gebührenfreien Kredits führen würden. Zweitens nimmt Art. 3 Abs. 2 Buchstabe f der RL 2014/17 die unentgeltliche Stundung einer bestehenden Forderung nur dann aus dem Anwendungsbereich der Wohnimmobilienkreditrichtlinie aus, wenn die Forderung nicht dinglich besichert wird. Sinn und Zweck dieser Differenzierung ist die Überlegung, dass auch eine unentgeltliche Stundung einer Forderung, die von einer grundpfandrechtlichen Sicherung abhängig gemacht wird, den Verbraucherschutz bedürftig macht. Drittens werden zukünftig auch Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge erfasst, die durch eine Reallast besichert sind.

Zum 10.06.2017 wurde mit der Einfügung von § 491 Abs. 2 und 3 BGB klargestellt, dass Immobilienverzehrkreditverträge keine Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge sind.

Immobilienverzehrkreditverträge sind Verträge, bei denen der Kreditgeber 1. pauschale oder regelmäßige Zahlungen leistet oder andere Formen der Kreditauszahlung vornimmt und im Gegenzug nur einen Betrag aus dem künftigen Erlös des Verkaufs einer Wohnimmobilie erhält oder ein Recht an einer Wohnimmobilie erwirbt und 2. erst nach dem Tod des Verbrauchers eine Rückzahlung fordert, außer der Verbraucher verstößt gegen die Vertragsbestimmungen, was dem Kreditgeber erlaubt, den Vertrag zu kündigen.

3. Vorvertragliche Informationspflichten

Rechtsgrundlage der vorvertraglichen Informationspflichten ist § 491a BGB, der Inhalt der vorvertraglichen Informationspflichten ist in Art. 247 EGBGB geregelt.

Der Darlehensgeber ist danach u.a. verpflichtet, Auskünfte des Darlehensinteressenten zur Prüfung der Kreditwürdigkeit und zur Vorbereitung der vorvertraglichen Information einzuholen. Auch hat die vorvertragliche Information unverzüglich, nachdem die erforderlichen Informationen dem Darlehensgeber vorliegen, zu erfolgen (und nicht mehr nur rechtzeitig vor Abschluss des Vertrags).

4. Kreditwürdigkeitsprüfung

Gemäß § 505a BGB (sowie § 18 KWG) hat der Darlehensgeber vor dem Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrags die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers zu prüfen.

Die Details dieser Prüfung sind in der "Verordnung zur Festlegung von Leitlinien zu den Kriterien und Methoden der Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen (Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung - ImmoKWPLV) geregelt.

5. Beratungsleistungen

Der neu eingefügte § 511 BGB (Beratungsleistungen bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen) regelt den Inhalt und Umfang der Pflichten, für den Fall dass eine Beratung im Rahmen des Abschlusses eines Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrags erbracht wird.

6. Bedenkzeit

Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen ist es gemäß § 495 Abs. 3 BGB nunmehr nicht mehr möglich, weder ein Widerrufsrecht noch eine Bedenkzeit einzuräumen. In den Fällen, in denen ein Widerrufsrecht auch für Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge vollständig ausgeschlossen war, wird nunmehr eine siebentägige Bedenkzeit (innerhalb derer der Verbraucher das Angebot aber bereits annehmen kann) eingeführt.

Praktische Bedeutung dürfte die Regelung nach der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 18/5922) in erster Linie für Umschuldungsdarlehen (§ 495 Absatz 2 Nummer 1 BGB) haben. Hier erscheint es im Interesse beider Parteien sinnvoll, mit dem endgültigen Vertragsschluss nicht länger als sieben Tage zuzuwarten. Die Bedenkzeit stellt eine Annahmefrist im Sinne von § 148 BGB dar und führt dazu, dass der Darlehensgeber an sein Vertragsangebot für die Dauer der Bedenkzeit gebunden ist. Nach Ablauf der Bedenkzeit erlischt das Angebot. Innerhalb der Bedenkzeit kann der Verbraucher das Angebot jederzeit annehmen. Der Lauf der Frist richtet sich nach den § 187 BGB.

7. Immobiliardarlehensvermittler

Gemäß § 34i GewO bedürfen Immobiliendarlehensvermittler einer gewerberechtlichen Erlaubnis, die u.a. einen Sachkundenachweis und eine Berufshaftpflichtversicherung erfordert. Sie müssen zudem in das bereits für Versicherungsvermittler, Versicherungsberater, Finanzanlagenvermittler und Honorar- Finanzanlagenberater bestehende Register nach § 11a GewO eingetragen werden.

Die Anforderungen an die Sachkunde der mit der Vergabe von Immobiliar-Verbraucherdarlehen befassten Mitarbeiter sind wie folgt geregelt:

Die mit der Vergabe von Immobiliar-Verbraucherdarlehen befassten internen und externen Mitarbeiter der Kreditinstitute müssen über die in § 1 ImmoDarlSachkV genannten Kenntnisse und Fähigkeiten verfügen. Dabei gilt die erforderliche Sachkunde insbesondere durch eine der in § 2 ImmoDarlSachkV aufgeführten Berufsabschlüsse oder Berufsqualifikationen als nachgewiesen.

Die Anforderungen an die Sachkunde der internen und externen Mitarbeiter der Versicherungsunternehmen und Pensionsfonds ist in der "Verordnung über die Anforderungen an die Sachkunde der mit der Vergabe von Immobiliar-Verbraucherdarlehen befassten internen und externen Mitarbeiter von Versicherungsunternehmen und Pensionsfonds (VersImmoDarlSachkV)" geregelt.

Die Sachkundeprüfung, die Berufshaftpflichtversicherung und das Registrierungsverfahren für Immobiliardarlehensvermittler sowie die grenzüberschreitende Verwaltungszusammenarbeit werden in der Immobiliendarlehensvermittlungsverordnung (ImmVermV) näher ausgestaltet.In § 1 Abs. 2 ImmVermV werden die Sachgebiete dargestellt, die Gegenstand der Sachkundeprüfung sind. Die Sachkundeprüfung wird durch die Industrie- und Handelskammern durchgeführt.§ 4 ImmVermV enthält einen abschließenden Katalog von öffentlich-rechtlichen bzw. staatlich anerkannten Abschlüssen, die der Sachkundeprüfung nach dieser Verordnung gleichgestellt sind. Die Höhe der Mindestversicherungssummen beträgt gemäß § 10 ImmVermV 460.000,00 EUR für jeden Schadensfall und 750.000  Euro pro Kalenderjahr für alle Schadensfälle. Diese Summen wurden von der Europäischen Bankenaufsichtsbehörde erstmalig zum 31. März 2018 und seitdem alle zwei Jahre überprüft und ggf. angepasst.