Erschließung
Ein Grundstück an sich ist noch kein Bauland. Zuvor müssen die technischen Voraussetzungen geschaffen werden, die eine bauliche Nutzung überhaupt ermöglichen. Die Bebauung von Grundstücken setzt daher deren Erschließung voraus. Dies schreiben sowohl das Baugesetzbuch als auch die Bauordnungen der Länder vor. Für die Erschließung verantwortlich ist die jeweilige Gemeinde. Während im Baugesetzbuch die bauplanungsrechtlichen Aspekte geregelt sind, die sich normalerweise auf öffentliche Erschließungsanlagen bis zu den Grenzen des privaten Grundstücks beschränken, beziehen sich die einschlägigen Bestimmungen der Landesbauordnungen auf die bauordnungsrechtliche Erschließung auf dem Baugrundstück selbst.
"Erschließung" im Sinne der §§ 123 sind alle Maßnahmen, die erforderlich sind, um die Bauflächen entsprechend den baurechtlichen Vorschriften nutzen zu können. Bei den §§ 127 und 135 BauGB, die das eigentliche Erschließungsbeitragsrecht zum Inhalt haben, steht der Betriff "Erschließung" nur im Zusammenhang mit der Anforderung der Kosten für bestimmte Erschließungsanlagen.
Schließlich wird von gesicherter Erschließung für Bauvorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder im Zusammenhang bebauter Ortsteile und von ausreichender Erschließung für Bauvorhaben im Außenbereich gesprochen (vgl. §§ 30, 34, 35 BauGB).
Voraussetzung für die Erschließung ist gemäß § 125 BauGB die Aufstellung eines Bebauungsplans. Die Erschließung bleibt gemäß § 125 Abs. 3 BauGB auch bei Änderungen des Bebauungsplans rechtmäßig, wenn die Abweichungen mit den Grundzügen der Planung vereinbar sind und u.a. die Erschließungsbeitragspflichten nicht höher als bei der planmäßigen Herstellung ausfallen.
Die Erschließung eines Grundstücks dient dessen Versorgung, Entsorgung sowie der Anbindung an eine öffentliche Straße. Im Einzelnen gilt es, folgende Auflagen zu erfüllen:
Versorgung mit Trink- und Löschwasser, Strom, Gas und ggf. mit Fernwärme
Entsorgung von Abwasser, Oberflächenwasser und Abfällen
Zugang oder Zufahrt zu einer öffentlichen Straße
Feuerwehrzugang bzw. -zufahrt
Die Erschließung gehört zur kommunalen Selbstverwaltung. Auf die Erstellung einer Erschließung besteht in der Regel kein Anspruch, für die Gemeinde besteht nur eine Erschließungslast. So obliegt nach § 123 BauGB die Erschließung von Gebieten bzw. Grundstücken den jeweiligen Gemeinden soweit sie nicht nach anderen Vorschriften oder Verpflichtungen einem anderen obliegt. Hierbei handelt es sich um eine Pflichtaufgabe der Gemeinde, die in der Herstellung und Unterhaltung der zur baulichen oder nur gewerblichen Nutzung der Grundstücke erforderlichen Straßen sowie der Versorgungs- und Abwasseranlagen besteht. Nach § 11 BauGB kann die Gemeinde im Rahmen eines Erschließungsvertrages die Erschließung aber durch Vertrag auf einen Dritten übertragen. Die Gemeinde ist also bei der Erfüllung ihrer Erschließungsaufgabe frei, diese selbst oder durch Dritte - Erschließungsträger - durchführen zu lassen.
Der einzelne Grundstückseigentümer hat auf Grund der allgemeinen Erschließungspflicht der Gemeinde keinen Rechtsanspruch auf Erschließung. Grundsätzlich kann daher nicht gegen die Gemeinde auf Herstellung einer Straße oder einer anderen Erschließungsanlage geklagt werden. Die Entscheidung, wann, wo und in welchem Umfang Erschließungsmaßnahmen durchgeführt werden, steht im Ermessen der Gemeinde. Der eingeräumte Ermessensspielraum kann sich allerdings verringern, so dass sich die allgemeine Erschließungspflicht der Gemeinde zu einer aktuellen Erschließungspflicht verdichten kann und dann auch mit Ansprüchen Dritter verbunden sein kann.
Eine aktuelle Erschließungspflicht einer Gemeinde kann sich nur aus Handlungen der Gemeinde selbst ergeben:
durch die Erteilung einer Baugenehmigung durch die Gemeinde oder eine einvernehmliche Mitwirkung an einer Baugenehmigung, wenn die Baugenehmigung Ursache der mangelhaften Erschließungssituation ist,
wenn die Gemeinde nach Erlass eines Bebauungsplans die Erschließung ungebührlich verzögert oder von der Durchführung der Erschließung ganz absieht,
durch ein zumutbares Angebot eines Dritten auf Abschluss eines Erschließungsvertrages, wenn die Gemeinde zuvor einen qualifizierten Bebauungsplan erlassen hat,
wenn die Gemeinde einen rechtswirksamen qualifizierten Bebauungsplan erlassen hat, durch dessen Erlass vorher bebaubare Grundstücke nunmehr wegen mangelnder Erschließung nicht mehr bebaubar sind,
nach Übertragung der Erschließungspflicht auf einen Dritten, wenn der Dritte ausfällt ("Gemeinde als Nothelfer").
Hinweis:
Bei Bestehen einer Erschließungspflicht in einem beplanten Gebiet umfasst die Erschließungspflicht nicht die Herstellung aller Erschließungsanlagen, die der Bebauungsplan vorsieht. Auch hier geht die Erschließungspflicht nur so weit, dass die zu erschließendenden Grundstücke mit Kraftfahrzeugen gefahrlos erreichbar sind sowie Beleuchtung und Straßenentwässerung die Grundstücke auch für Fußgänger erreichbar machen. Bei entsprechendem Verkehrsaufkommen kann auch ein abgesetzter Gehweg erforderlich sein.
Die weitere Unterhaltung der durch die Erschließung geschaffenen Anlagen unterliegt dem Träger der Straßenbaulast bzw. den Trägern der Einrichtungen.
Erschließungsbeitrag - Verträge mit Bauträgern
Vorhaben- und Erschließungsplan
BVerwG 01.09.2004 - 9 C 15/03 (Satzungsrechtliche Tiefenbegrenzung)
BVerwG 22.11.1995 - 4 B 224/95 (Begriff der gesicherten Erschließung)
Barth/Peters: Erschließungs- und Straßenausbaubeitragsrecht; Loseblatt
Hanne: Das öffentliche Baurecht in der Praxis; 1. Auflage 2017
Henneke/Plünder/Waldhoff: Recht der Kommunalfinanzen; Handbuch, 1. Auflage 2006
Moll/Fritz: Die Erschließung von Windkraftanlagen im Flächennutzungsplan und im Genehmigungsverfahren; Verwaltungsrundschau - VR 2014, 338
Wilhelms: Zum Begriff der Erschließung von Grundstücken; Deutsche Notarszeitung - DNotZ 2004, 33
