Bestandsschutz im Baurecht

1. Bedeutung und Begriffsinhalt

Bestandsschutz bewirkt, dass eine einmal rechtmäßig errichtete bauliche Anlage nicht rechtswidrig wird, auch wenn sich im Nachhinein das öffentliche Recht ändert. Es geht hierbei um die gemäß Art. 14 GG verfassungsrechtlich gebotene Sicherung des durch Eigentumsausübung Geschaffenen.

Es werden folgende Formen des Bestandsschutzes unterschieden:

1. 1)

   Passiver Bestandsschutz: Art. 14 GG schützt einen ursprünglich rechtmäßig geschaffenen Bestand vor Änderungen gesetzlicher Grundlagen.

2. 2)

   Aktiver Bestandsschutz: Der Eigentümer hat einen Anspruch auf Genehmigung solcher Maßnahmen, die das Bauwerk erhalten und sichern sollen.

Bestandsschutz entsteht, wenn die entsprechende bauliche Anlage zum Zeitpunkt ihrer Errichtung bzw. Nutzungsaufnahme bauaufsichtlich genehmigt (= formelle Legalität) wurde und/oder während eines längeren Zeitraumes mit dem materiellen Recht übereinstimmte (= frühere materielle Legalität).

Ein Bauwerk genießt auch dann Bestandsschutz, wenn es im Zeitpunkt seiner Errichtung materiell rechtswidrig war, später dann, z.B. auf Grund einer Änderung des Bauplans rechtmäßig wurde und dann, auf Grund einer erneuten Änderung des Bauplans, wieder rechtswidrig wurde.

2. Voraussetzungen des Bestandsschutzes

Für den Bestandsschutz bedarf es folgender Tatbestandsvoraussetzungen:

• funktionsgerecht nutzbarer Bestand

• frühere materielle Legalität

• Fortdauer der Nutzung

Bestandsschutz erhält ein Baubestand regelmäßig erst dann, wenn das Vorhaben fertig gestellt oder jedenfalls im Wesentlichen fertig gestellt ist. Dies gilt z.B. nicht für den Fall, in dem lediglich die Fundamente fertig gestellt wurden.

Beispiel:

Dient die bauliche Anlage nicht mehr der ursprünglichen zugedachten bzw. genehmigten Funktion bzw. Nutzung oder erfährt die bauliche Anlage eine wesentliche Veränderung ihrer Nutzungsintensität, z.B. durch Vermehrung der Nutzungseinheiten oder Ausweitung des Produktionsumfanges, kann sich der Bauherr nicht mehr auf Bestandsschutz berufen.

Dies gilt auch, wenn an Stelle der in einem Gebäude genehmigten Nutzung tatsächlich mit einer ganz andersartigen Nutzung begonnen wurde. Auch die Änderung des Hinweises auf einer freistehenden Werbetafel in eine Werbeschrift kann gemäß des Urteils BVerwG 05.11.1980 - 4 B 215/80 der Tafel eine neue, nicht vom Bestandsschutz gedeckte Funktion verleihen. Der Bestandsschutz ist bereits berührt, wenn ein Vorhaben eines öffentlichen Bauträgers von einem privaten Bauherrn übernommen wird. Nur wenn das Vorhaben (hier: Sendemast für Mobilfunk) bereits betriebsbereit fertig gestellt ist, kann sich der private Rechtsnachfolger auf Bestandsschutz berufen.

3. Reichweite des Bestandsschutzes

Vom Bestandsschutz gedeckt sind Unterhaltungs-, Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen, nicht aber die qualitativ und quantitativ wesentliche Änderungen (so auch: Beschluss des OVG Mecklenburg-Vorpommern 12.12.1996 - 3 M 103/96) und die Neuerrichtung.

Ist ein Gebäude in seiner baulichen Substanz verbraucht und konkret einsturzgefährdet, besteht aus dem Gesichtspunkt des Bestandsschutzes kein Anspruch auf die Erteilung der Baugenehmigung zur Erneuerung. Dies gilt auch bei weit gehender Zerstörung der bauliche Anlage.

Vom Bestandsschutz gedeckte Reparaturen liegen nur vor, wenn die Identität der baulichen Anlage erhalten bleibt. Das ist jedenfalls dann nicht der Fall, wenn der erforderliche Eingriff in die Bausubstanz so intensiv ist, dass er eine statische Nachrechnung der gesamten Anlage notwendig macht. So geht bereits durch die Erneuerung des Drahtgeflechts einer Einfriedung unter Belassung der Pfosten der Bestandsschutz unter.

4. Bestandsschutz und Nutzungsunterbrechungen

Eine wesentliche Voraussetzung für den Bestandsschutz ist auch die Fortdauer der Nutzung, mit der endgültigen Aufgabe einer ursprünglich baurechtmäßigen Nutzung eines Bauwerkes entfällt grundsätzlich der ihr bisher zukommende Bestandsschutz. (Urteil des OVG Niedersachsen 25.05.1978 - 1 A 196/73.

Die Rechtsprechung nimmt den Untergang des Bestandsschutzes sogar schon bei einer zeitweisen Nutzungsunterbrechung an. Ist demnach die baurechtlich genehmigte Nutzung eines Gebäudes für mehr als ein Jahr nicht ausgeübt worden, so ist auch die vor Ablauf des zweiten Jahres wieder aufgenommene Nutzung nicht mehr vom Bestandsschutz gedeckt, wenn Umstände vorlagen, aus denen nach der Verkehrsanschauung geschlossen werden konnte, mit der Wiederaufnahme der ursprünglichen Nutzung sei nicht mehr zu rechnen. (Urteil des BVerwG. 18.05.1995 4 C 20/94). Stets sind aber bei der Berechnung des Zeitraumes die besonderen Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen. Das OVG Thüringen 29.11.1999 - 1 EO 658/99 setzt für den Untergang des Bestandsschutzes allerdings eine längere Zeit der Nutzungsunterbrechung und besondere Umstände des Einzelfalls voraus.

Das Anwachsen der Familie rechtfertigt nicht die Erweiterung eines Bestandsschutz genießenden Gebäudes, wie überhaupt im dinglich organisierten öffentlichen Baurecht persönliche Merkmale grundsätzlich keine Rolle spielen und allenfalls auf der Ebene der Vollstreckung die Entscheidung der Bauaufsichtsbehörde beeinflussen können.

5. Bestandsschutz und Nutzungsänderungen

Nach Art. 14 Abs. 1 GG kann der Bestandsschutz auch eine Nutzungsänderung rechtfertigen, qualitativ und quantitativ wesentliche Änderungen werden vom Bestandsschutz jedoch nicht gedeckt, so das Urteil des BVerwG 11.02.1977 - 4 C 8/75.

Wurde eine Änderung der Benutzungsart einer baulichen Anlage vorgenommen, die mit der ursprünglichen Nutzung nicht wesensverwandt ist, also jenseits der jeder Nutzungsart eigenen Variationsbreite liegt, geht der Bestandsschutz regelmäßig unter.

Eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung liegt nämlich vor, wenn sich die neue Nutzung von der bisherigen (legalen) dergestalt unterscheidet, dass die Zulässigkeit der geänderten Vorhabens nach den Bauvorschriften anders beurteilt werden kann; in planungsrechtlicher Hinsicht ist eine Nutzungsänderung dann anzunehmen, wenn die rechtliche Qualität der bisherigen Nutzung so verändert wird, dass sich die Genehmigungsfrage neu stellt; dies ist insbesondere der Fall, wenn die Änderung die in § 1 Abs. 5 BauGB genannten Belange berühren kann. (Beschluss des OVG Nordrhein-Westfalen 13.11.1995 - 11 B 2161/95.

Eine solche Nutzungsänderung ist nicht durch den Bestandsschutz gedeckt (vgl. zu einem Umbau eines im Erdgeschoss als Getränkelager sowie im Obergeschoss als Trockeraum und Lagerraum für Mobiliar genehmigten Gebäudes zu Wohnzwecken: Urteil des OVG Nordrhein-Westfalen 15.05.1997 - 11 A 7224/95).

6. Bestandsgeschützte gewerbliche Nutzungen und die Folgen für die Allgemeinheit und die Nachbarschaft

Soweit der Bestandsschutz einer baulichen Anlage eines Gewerbebetriebes reicht, müssen sich die Allgemeinheit und die Nachbarschaft die entstehenden Nachteile und Belästigungen zumuten lassen. Das hat zur Folge, dass unter Umständen das in § 5 Nr. 1 BImSchG enthaltene Merkmal der Erheblichkeit nicht erfüllt ist. (Urteil des BVerwG 12.12.1975 - 4 C 71/73. Nach aktueller Rechtsprechung ist aber der Betrieb einer Anlage (hier Autolackierei) vom Bestandsschutz nicht mehr gedeckt, wenn er einen Umfang erreicht hat, der eine immissionsschutzrechtliche Genehmigungsbedürftigkeit begründet. Im Übrigen hat der Unternehmer eines bestandsgeschützten Betriebes seine aus dem Umweltrecht folgenden Betreiberpflichten uneingeschränkt zu erfüllen. (Urteil des BVerwG 18.05.1995 4 C 20/94.