Der Sachverhalt: Vermieter V. hatte in seine Formularmietverträge eine Klausel hineingeschrieben, nach der seine Ersatzansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache erst in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren würden. Von Mieter M. verlangte V. daher mehr als neun Monate nach dessen Auszug 16.000 Euro für angebliche Schäden.
Das Problem: Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) steht ganz klar: "Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten." Das BGB sagt nicht, dass diese Frist vertraglich verlängert werden darf. Zudem heißt es im Gesetz: "Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält."
Das Urteil: Die formularvertragliche Verlängerung der gesetzlichen Verjährung ist unwirksam. Ihr Beginn darf auch nicht gesetzwidrig an die rechtliche Beendigung des Mietverhältnisses geknüpft werden. Änderungen dieser Art sind mit dem wesentlichen Grundgedanken des Gesetzes nicht zu vereinbaren - und daher rechtswidrig (BGH, Urteil vom 08.11.2017, VIII ZR 13/17, Pressemitteilung).
Die Konsequenz: M. kann wieder ruhig schlafen. V. ist mit seiner Klage auf ganzer Linie gescheitert - und muss auch noch die Kosten aus drei Instanzen tragen. Wichtig ist, dass der BGH deutlich gemacht hat, dass die sechsmonatige Verjährungsfrist nicht erst dann anfängt, wenn das Mietverhältnis rechtlich beendet ist. Sie beginnt bereits mit Rückgabe der Mietsache.
§ 548 BGB - Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts
(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.
(2) Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.
