Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe (BGH) hat diese zwei Fragen nun geklärt (Urteil vom 14.12.2016 - VIII ZR 232/15).
Der Fall: Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) war Eigentümerin einer Wohnung. Diese vermietete sie seit über 30 Jahren. Sodann kündigte die GbR die Wohnung wegen Eigenbedarfs zugunsten der Tochter eines der Gesellschafter. Die Mieter waren allerdings nicht bereit, die Wohnung zu räumen und so nahm der Fall seinen Gang durch die Instanzen:
Während das Amtsgericht noch den Standpunkt vertrat, dass die Kündigung unwirksam sei, da die GbR den Mietern eine leerstehende Wohnung im selben Haus nicht als neue Bleibe angeboten hatte und somit dem Mieterschutz nicht gerecht geworden sei, stellte das Landgericht auf einen anderen Aspekt ab: Eine GbR könne nie einen Eigenbedarf zugunsten ihrer Gesellschafter oder gar eines Verwandten geltend machen, schließlich sei der Schutz des Mieters zu berücksichtigen. Bei einer GbR sei die Vermieterzahl unüberschaubar und dies wirke sich negativ für den Mieter aus.
BGH revidiert Urteile der Vorinstanzen: GbR ist Eigenbedarf des Gesellschafters zuzurechnen
Dass die GbR sich auf eine Eigenbedarfskündigung zugunsten ihrer Gesellschafter oder eines Verwandten berufen kann, erklärten die Karlsruher Richter damit, dass eine Vergleichbarkeit mit einer Wohnungseigentumsgemeinschaft bestehe: Bei beiden handele es sich um eine Personenmehrheit, die jedoch gleichsam wie lediglich eine Person als Vermieter auftritt. Diese Vermietermehrheit kann bei einer Wohnungseigentumsgemeinschaft ebenso wie bei einer GbR aus wenigen Personen oder einer größeren Zahl bestehen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann unstreitig wegen Eigenbedarfs kündigen, also kann die Unüberschaubarkeit - so das LG- nicht als Kriterium gegen eine Eigenbedarfskündigung herangezogen werden.
Neu: Kündigung bleibt trotz unterlassener Anbietung einer Wohnung im gleichen Haus wirksam!
Der BGH widerspricht dem Amtsgericht: Solange die Eigenbedarfskündigung berechtigterweise erfolgt sei, werde diese nicht dadurch unwirksam, dass den gekündigten Mietern eine Wohnung im selben Haus nicht angeboten wurde. Zwar habe der Vermieter die Folgen für den Mieter bei einer Eigenbedarfskündigung grundsätzlich so gering wie möglich zu halten und ihm deshalb Wohnungen in der Nähe oder sogar im selben Gebäude anzubieten, jedoch wird durch einen Verstoß nicht direkt die Kündigung unwirksam.
Aber Vorsicht: Trotz Wirksamkeit der Kündigung kann der Mieter in einem solchen Fall Schadensersatzansprüche geltend machen. Die Schadenssumme setzt sich insbesondere aus Makler- oder Umzugskosten zusammen.
Die Wohnung ist der Mittelpunkt der persönlichen Existenz des Menschen und genießt als Gut mit Verfassungsrang einen besonders hohen Schutz. Deshalb gibt es einige Schutzvorschriften, die ein Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung beachten muss, um später keinen Schadensersatzforderungen ausgesetzt zu sein. Dies kann nur durch genaue Überprüfung - am besten durch einen Fachanwalt im Miet- und Wohnungseigentumsrecht - gewährleistet werden.
Oliver Schöning
Rechtsanwalt,
Fachanwalt Familienrecht,
Fachanwalt Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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