LG Berlin v. 2.10.2014 - 67 S 257/14
Die gewerbliche Zwischenvermietung von Wohnraum gehört zu den streitträchtigen Themen des Mietrechts. Und es kommt gar nicht selten vor, dass z.B. gemeinnützige Vereine Wohnraum mieten, um sie an Behinderte oder sozial Benachteiligte weiterzuvermieten. In dem vom Landgericht Berlin am 2.10.2014 entschiedenen Fall mietete eine Genossenschaft eine Wohnung, um sie an ihre Mitglieder zu vermieten. Der Vermieter war der Meinung, die Genossenschaft habe rein karitativ und gemeinnützig gehandelt, so dass gar keine gewerbliche Zwischenvermietung vorliegt. Als das Mietverhältnis zwischen dem Vermieter und der Genossenschaft endete, verlangte der Vermieter auch von dem Mieter die Räumung und Herausgabe der Wohnung und klagte auf Feststellung, dass ein Mietverhältnis zwischen dem Mieter und ihm, dem (Haupt-)Vermieter, nicht bestehe.
Gewerbliche Zwischenvermietung
Das Amtsgericht Mitte und das Landgericht Berlin sahen die Sache aber anders: Der "Vertrag über die Nutzung, Instandsetzung und Modernisierung des Gebäudes." sei im Kern eine entgeltliche Nutzungsüberlassung und damit ein Mietvertrag. Die Genossenschaft habe die Wohnung nicht selbst bewohnen wollen. Aber aus der Befugnis, die Wohnung zu Wohnzwecken weiterzuvermieten, ergebe sich die gewerbliche Zwischenvermietung. Der Vertrag zwischen dem Vermieter und der Genossenschaft sei kein Wohnraummietvertrag, da die Genossenschaft die Wohnung nicht selbst nutzen wollte. Damit liege zwischen dem Vermieter und der Genossenschaft eine gewerbliche Miete vor.
Vermieter tritt in Wohnraummietvertrag nach § 565 BGB ein
In den Fällen der gewerblichen Zwischenvermietung besagt § 565 BGB, dass der Vermieter nach Beendigung des Zwischenmietvertrages in den mit dem Nutzer der Wohnung abgeschlossenen Mietvertrag eintritt. Obwohl ursprünglich der Vermieter und der Mieter nur mit dem Zwischenvermieter eine Vertragsbeziehung hatten, entsteht durch den Wegfall des Zwischenvermieters ein direktes Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter. Deshalb kann der Vermieter nicht die Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangen, wenn der Mietvertrag mit dem Zwischenvermieter (hier: der Genossenschaft) beendet ist.
Klage ist unzulässig, wenn kein Feststellungsinteresse besteht
Im Gerichtsprozess sollte der Vermieter zu beachten, dass in ähnlichen Fällen direkt auf Räumung und Herausgabe der Wohnung geklagt wird und nicht auf die Feststellung, dass kein Mietverhältnis besteht. Denn diese Feststellung ist eine reine Vorfrage für den Räumungsanspruch. Kann auf Räumung und Herausgabe der Wohnung oder eine andere Leistung geklagt werden, besteht in der Regel kein Feststellungsinteresse, so dass die Klage unzulässig ist. Das Landgericht Berlin hatte erhebliche Zweifel, ob überhaupt auf Feststellung geklagt werden könne, wies die Klage aber trotzdem als unbegründet und nicht als unzulässig ab. Letztinstanzlich muss nun der BGH die Sache entscheiden.
Rechtsanwalt Mathias Münch Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Lehrbeauftragter an der Beuth Hochschule für Technik
BRL BOEGE ROHDE LUEBBEHUESEN
www.BRL.de
Mathias.Muench@BRL.de
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