Wohnung: Ist die Miete immer monatlich fällig?

Enthält der vom Vermieter gestellte Formularmietvertrag die Möglichkeit, bei der Fälligkeit der Miete „monatlich“, „quartalsweise“ oder „jährlich“ anzukreuzen und haben die Parteien kein Kreuz gesetzt, so ist die Miete monatlich zu zahlen. Unklarheiten gehen – hier – nicht zu Lasten des Vermieters.

LG Berlin, Urt. v. 11.12.2014 - 67 S 278/14

Man wundert sich manchmal, was für Fälle durch mehrere Instanzen gehen. Das Landgericht Berlin hatte nun in einer Berufungssache zu entscheiden, wann im Wohnraummietrecht die Miete fällig wird: Monatlich oder in anderen Zeitabständen. Der vertraglich vereinbarte, monatliche Nettomietzins und die monatliche Betriebskostenvorauszahlung bzw. Betriebskostenpauschale sind, auch wenn der Mietvertrag hierzu keine ausdrückliche Regelung enthält, monatlich zu zahlen. Was für eine Erkenntnis!

Für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Bedingungen = AGB?

Der Mieter meinte im Kündigungsrechtsstreit nämlich, er habe gar keinen Mietrückstand von zwei Monatsmieten, da er die Miete jährlich und nicht monatlich schulde. Tatsächlich enthielt das Mietvertragsformular die Möglichkeit anzukreuzen, ob die Zahlung "monatlich", "vierteljährlich" oder "jährlich" geschuldet sein soll. Die Parteien hatten offenbar vergessen, das entsprechende Kreuz zu setzen. Die Idee des Mieters: Das vom Vermieter vorgelegte Mietvertragsformular war offenbar zur mehrfachen Verwendung vorformuliert worden, so dass darauf AGB-Regeln anwendbar sind. Sind Allgemeine Geschäftsbedingungen unklar oder mehrdeutig, so besagt § 305c Abs. 2 BGB: "Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen gehen zu Lasten des Verwenders." Mit anderen Worten: Es ist die für den Mieter günstigere Auslegung zu wählen, in diesem Fall die jährliche Entrichtung der Miete einschließlich Betriebskostenpauschale.

Verträge müssen nach BGB-Regeln ausgelegt werden

Das sieht das Landgericht - zu Recht - anders: Der Inhalt von Vertragsklauseln müsste nach den Regeln der §§ 133 und 157 BGB ausgelegt werden. Nach § 157 BGB sind Willenserklärungen und Verträge so auszulegen, wie sie ein objektiver Dritter verstehen darf. Nach § 133 ist nicht der ausdrückliche Wortlaut, sondern der wirkliche Wille der Parteien entscheidend. Danach, so das Landgericht Berlin, sei hier von einer monatlichen Zahlweise auszugehen. Denn zum einen stelle die Nettokaltmiete von 680,00 € ganz offensichtlich eine Monatsmiete dar und hinsichtlich der Betriebskosten sei ohnehin eine monatliche Pauschale vereinbart worden. Diese beiden Regelungen zusammen ließen erkennen, dass die Parteien davon ausgegangen seien, dass der Mietzins monatlich zu entrichten ist.

Unklarheiten gehen zu Lasten des Verwenders

AGB-Recht sei hier nicht anwendbar, urteilte das Landgericht Berlin. Der Merksatz "Unklarheiten gehen zu Lasten des Verwenders" sei vorliegend überhaupt nicht einschlägig. § 305c Abs. 2 BGB sei nur anwendbar, wenn überhaupt ein Streit über die richtige Auslegung einer Vertragsklausel besteht. Der Mieter behauptete aber nicht einmal, die Vertragsregelung anders gemeint zu haben, sondern schlussfolgerte lediglich aus AGB-Recht, zur jährlichen Mietzahlung berechtigt zu sein. Außerdem müssten nach der Auslegung der Klausel "Zweifel" bestehen bleiben und zumindest zwei Auslegungen der Klausel denkbar sein, damit "im Zweifel zu Lasten des Verwenders" entschieden werden könnte.

Rechtsanwalt Mathias Münch
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Lehrbeauftragter an der Beuth Hochschule für Technik

BRL BOEGE ROHDE LUEBBEHUESEN

www.BRL.de
Mathias.Muench@BRL.de

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