Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich abermals mit einer Problematik befasst, die Käufer von Eigentumswohnungen in Bestandsimmobilien häufig kurz nach ihrem Einzug begegnet: Der Schallschutz. Oft wird der vorhandene Bodenbelag (meist Teppichböden) ausgetauscht und durch einen modernen, pflegeleichten und zeitgemäßen Belag ersetzt: Parkett. Sehr zur "Freude" der Nachbarn, die sich nach kurzer Zeit über vermehrten Trittschall beschweren und auf Abhilfe drängen.
Insoweit hatte der BGH schon früher festgestellt, dass der den Nachbarn zu gewährende Schallschutz am Maßstab der DIN 4109 zu messen sei - und zwar in der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Fassung. Nun bezeichnet die DIN 4109 nur Mindestanforderungen an den Schallschutz, weshalb die Rechtsprechung angenommen hat, dass sich aus besonderen Umständen auch ein durchaus höheres Schallschutzniveau ergeben könne. Hierbei ist insbesondere an ausdrückliche Regelungen zum Schallschutz in der Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft zu denken.
Ferner hatte der BGH im Jahre 2012 die Auffassung vertreten, dass auch ein "besonderes Gepräge der Wohnanlage" einen höheren Schallschutz rechtfertigen könne, der sich aus tatsächlichen Umständen wie etwa die bei Errichtung vorhandene Ausstattung der Eigentumswohnungen oder einem bestimmten Wohnumfeld ergeben könne. Anknüpfungspunkt hierfür konnte demnach vor allem die Baubeschreibung des Objekts sein, die den Bestandseigentümern oft noch seit dem Erstbezug vorlag.
Nun aber hat der BGH richtig gestellt, dass vom einzelnen Wohnungseigentümer hinsichtlich des Schallschutzes nur das gefordert werden könne, was der Gestaltung seines Sondereigentums unterliege. Denn der zum Sondereigentum gehörende Bodenbelag sei von wesentlicher Bedeutung für den optischen Eindruck der Wohnung und stehe nach § 13 Abs. 1 WEG im Belieben des Sondereigentümers. Gerade weil sich geschmackliche Vorlieben für bestimmte Bodenbeläge im Laufe der Zeit ändern, könne aus der anfänglichen Ausstattung der Eigentumswohnungen nicht auf ein "dauerhaftes Gepräge der Anlage" geschlossen werden.
Hingegen müsse der Schallschutz im Wesentlichen durch die im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteile gewährleistet werden, auf die der Sondereigentümer keinen Einfluss habe. Aus diesem Grund könne für die Bestimmung des einzuhaltenden Schallschutzes auch nicht auf die Baubeschreibung abgestellt werden, die keine Wirkung im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander entfalte. Dies gelte umso mehr, als die abweichende Ausführung der Eigentumswohnungen durch Sonderwünsche schon bei der Errichtung des Gebäudes zu unterschiedlichen Ausführungen des Bodenbelags führe, weshalb auch die Baubeschreibung keinen verlässlichen Maßstab bilden könne.
Ferner hält der BGH auch das Wohnumfeld nicht mehr als geeigneten Maßstab für den gebotenen Schallschutz. Auch ein gehobenes Umfeld könne sich verändern und sage zudem nichts über die bei Errichtung vorhandene Ausstattung oder die konkrete Bauausführung aus.
Hiernach ist also bei der Frage, ob das neu in der Eigentumswohnung eingebaute Parkett oder Laminat "zu laut ist", wieder allein darauf an, welcher Schallschutz nach den bei Errichtung des Gebäude zugrunde zu legenden Werten der DIN 4109 einzuhalten ist. Ob die Wohnanlage hingegen in einer besonders ruhigen Gegend bzw. gehobenen Lage gelegen ist oder alle Wohnungen ursprünglich mit besonders schalldämmenden Teppichböden ausgestattet waren, spielt nach der neuen Rechtsprechung des BGH keine Rolle mehr.
(BGH, Urteil vom 27.02.2015, Az. V ZR 73/14)
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Michael Kurtztisch
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bau-
und Architektenrecht
