Vermieter neigen dazu, die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges auszusprechen, Mietrückstände klageweise einzufordern und insbesondere Räumungsklage zu erheben. Dies hat aber oftmals Kostenfolgen für den Vermieter, die dieser vermeiden kann.
In Betracht kommt hier eine fristlose Kündigung wegen nachhaltig vertragsverletzenden Verhaltens und aus wichtigem Grund gem. § 543,I BGB wegen Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses, weiterhin wegen regelmäßiger, unpünktlicher und unvollständiger Mietzahlung gem. §§ 543,I, 543,II,S.1, Nr.3 i.V.m. 569,III,Nr.1 BGB.
Ein Vermieter darf einen Hartz-IV Empfänger wegen unpünktlicher Mietzahlungen durch das Jobcenter jedoch nicht ohne weiteres fristlos kündigen (BGH Az. VIII ZR 64/09).
Eine fristlose Kündigung des Vermieters ist nur bei nachhaltigen Vertragsverletzungen möglich. Hieran fehlt es i.d.R. bei nur um wenige Tage verspäteten Mietzahlungen. Darüber hinaus berechtigten unpünktliche Mietzahlungen den Vermieter nur dann zur Kündigung, wenn ihm eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann.
Das Jobcenter wird grundsätzlich nicht als Erfüllungsgehilfin für den Mieter tätig, sondern übernimmt hoheitliche Aufgaben, sofern es die Miete auszahlt. Das Verschulden des Amtes kann daher nicht dem Mieter zugerechnet werden.
Erfüllungsgehilfe ist, wer nach den tatsächlichen Gegebenheiten des Falles mit dem Willen des Schuldners bei der Erfüllung einer diesem obliegenden Verbindlichkeit als seine Hilfsperson tätig wird. Auch ein Amtsträger kann als Erfüllungsgehilfe anzusehen sein. Der Grund dafür, dass der Schuldner für das Verschulden eines Dritten einzustehen hat, liegt in der Erweiterung seines Geschäfts- und Risikobereichs. Die Hilfsperson übernimmt eine Aufgabe, die im Verhältnis zum Gläubiger dem Schuldner selbst obliegt.
Diese Voraussetzungen sind indes bei einer Behörde, die im Rahmen der Daseinsvorsorge staatliche Transferleistungen an einen Bürger erbringt, nicht erfüllt. Der Anspruchsberechtigte schaltet das Jobcenter nicht als Hilfsperson zur Erfüllung seiner Zahlungsverpflichtungen gegenüber seinem Vermieter ein, sondern wendet er sich an die staatliche Stelle, um selbst die notwendigen Mittel für den eigenen Lebensunterhalt zu erhalten. Dabei macht es keinen Unterschied, ob das Jobcenter die Kosten der Unterkunft an den Hilfebedürftigen selbst zahlt oder direkt an den Vermieter überweist (§ 22, IV SGB II). In beiden Fällen nimmt das Jobcenter hoheitliche Aufgaben wahr, um die Grundsicherung des Hilfebedürftigen zu gewährleisten. Mit dieser Stellung ist die Annahme, die Behörde werde vom Leistungsempfänger als Erfüllungsgehilfe im Rahmen des Mietvertrages über seine Unterkunft eingesetzt, nicht vereinbar.
Weiterhin kann der Mieter durch Zusicherung der darlehensweisen Mietrückstandsübernahme oder Nachzahlung durch das Jobcenter bis 2 Monate nach Rechtshängigkeit der Klage die ausstehenden Zahlungen ausgleichen. Die Übernahmeerklärung durch das Jobcenter muß dabei als Erfüllungssurrogat betrachtet werden.
Vor einer fristlosen Kündigung ist i.d.R. eine Abmahnung auszusprechen, die bereits das vertragsverletzende Verhalten des Mieters darstellen muß, um diesem die Möglichkeit zur Vertragstreue zu geben.
Dem Vermieter ist daher zu raten, sich vor Einleitung insbesondere gerichtlicher Schritte anwaltlichen Rat einzuholen.
Rechtsanwalt Holger Hesterberg
Bundesweite Tätigkeit. Mitgliedschaft im DAV.
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