In § 556d BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ist geregelt, dass die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen darf. Seit dem 01.01.2016 gilt diese Regelung in der Stadt Bamberg (derzeit die einzige Region in Oberfranken). Auch bei Neuvermietungen ist der Mietpreis somit nicht mehr so frei bestimmbar, wie bisher.
Ausnahmen gelten für Neubauten und umfassende Modernisierungen. Neubauten sind Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals vermietet worden sind.
Neben diesen beiden Ausnahmen gilt eine weitere dann, wenn die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete ist. Dann darf bei Neuvermietungen eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Um Umgehungen zu vermeiden, bleiben allerdings die Mieten unberücksichtigt, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind. Diese Ausnahme bedeutet letztlich, dass Vermieter nicht verpflichtet sind, eine in der Vergangenheit bereits zulässig vereinbarte Miete abzusenken.
Die Mietpreisbremse bringt zunächst folgende Problematik mit sich, die bislang übersehen wurde: Kann der Vermieter kündigen, z. B. wegen Eigenbedarfs oder Vertragspflichtverletzungen des Mieters, so kann der Mieter Widerspruch gegen die Kündigung mit der Begründung erheben, es liege eine nicht zu rechtfertigende Härte vor. Eine solche Härte liegt nach § 574 Abs. 2 BGB auch dann vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Dies wird vornehmlich in angespannten Wohnungsmärkten denkbar sein. Gerade dort gilt jedoch die Mietpreisbremse.
Maßstab für die Beschaffung angemessenen Ersatzwohnraums sind dabei die vergleichbaren Wohnungen, aber nur die bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (nach Auffassung der Verfasser zzgl. 10 %, aber strittig).
Beispiel: Der Vermieter hat über Jahre hinweg die Miete wegen eines guten Mietverhältnisses nicht angepasst. Die Miete laut Mietvertrag beträgt 350,00 €. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 500,00 €. Die Marktrecherche bei Kündigung ergibt, dass vergleichbare Wohnungen zu dieser ortsüblichen Miete am Markt nicht erhältlich sind. Das ist einleuchtend, weil aufgrund der Mietpreisbremse ja jeder wirtschaftlich vernünftig denkende Vermieter versuchen wird, 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu vermieten.
Richtig aufbereitetet, bietet dies dem Mieter Chancen, sich gegen eine Kündigung zu Wehr zu setzen.
Umgekehrt wird deutlich, dass mit der Deckelung bei Neuvermietungen der gutmütige Vermieter bestraft wird. Gemeint sind die, die im laufenden Mietverhältnis kaum oder gar nicht die Miete erhöht haben oder erhöhen. Darum sollte ein Vermieter, der eine Wohnung in einer Region vermietet, in der die Mietpreisbremse gilt, regelmäßig überprüfen, ob die Miethöhe noch angemessen ist. Der Vermieter, der dies unterlässt, kann Nachteile erleiden.
Sollten sie bei mietrechtlichen Fragen Unterstützung benötigen, so stehen Ihnen die Rechtsanwälte Müller | Schell selbstverständlich gerne jederzeit zur Verfügung.
