Schönheitsreparaturen – der nächste BGH-Tsunami steht bevor

BGH v. 22.1.2014 - VIII ZR 352/12

Der Bundeshof hat in einem noch laufenden Verfahren erkennen lassen, dass er seine bisherige Rechtsprechung aufgeben und die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter noch weiter erschweren könnte (Beschluss v. 22.1.2014 - VIII ZR 352/12). Von den bisher möglichen Schönheitsreparaturklauseln in AGB-Mietverträgen dürfte nach der Endentscheidung, die sich hier andeutet, kaum noch etwas übrig bleiben.

Bisher sind zwei Arten von Klauseln üblich: Zum einen dürfen Schönheitsreparaturen zwar - entgegen § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB - dem Mieter übertragen werden. Dabei darf Mieter aber nicht verpflichtet werden, innerhalb starrer Fristen zu renovieren, z.B. Wohnräume alle 5 Jahre, Nassräume alle 3 Jahre usw. Rechtssichere Klauseln, wann die Renovierung durch den Mieter notwendig und fällig werden soll, können seitdem praktisch nur mit fachanwaltlicher Hilfe aufgestellt werden. Zum anderen durften bislang so genannte "Quotenabgeltungsklauseln" vereinbart werden. Zwar darf der Mieter nicht verpflichtet werden, am Ende des Mietverhältnisses unabhängig vom Zustand der Wohnung zu renovieren. Die meisten Mietverträge sehen aber - bislang zulässig - vor, dass der Mieter einen Anteil an den Renovierungskosten zu tragen hat, wenn Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind und der Mieter bei Auszug auch nicht in Eigenleistung renoviert. Aber auch hier sind starre Quoten unzulässig, so kann z.B. nicht wirksam vereinbart werden, dass der Mieter 1 Jahr nach der letzten Renovierung 20% der fiktiven Renovierungskosten tragen soll, nach 2 Jahren 40% usw. Die Herausforderung für den Mietrechtsberater war es bislang, die Kostenbeteiligung so zu formulieren, dass den berechtigten Interessen des Mieters und des Vermieters Rechnung getragen und die Regelung gleichzeitig klar, verständlich und nicht zu kompliziert ("intransparent") ist. Bereits 1988 hatte der BGH ausdrücklich entschieden, dass der Mieter auch dann Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten übernehmen können soll, wenn er keine frisch renovierte Wohnung übernommen hat.

Nunmehr soll alles anders werden. Kurz und knapp erwägt der BGH (anders als der Presse zu entnehmen war, hat das Gericht noch nicht entschieden!), dass die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam sein könnte, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde. Das ist aber der Normalfall: Häufig werden Wohnungen vermietet, die nur wenige Jahre zuvor renoviert wurden, so dass eine Kompletterneuerung (noch) nicht nötig ist. Ist die vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam, muss der Mieter nicht nur nicht selbst renovieren, sondern er kann sogar das regelmäßige Renovieren vom Vermieter verlangen. Noch weiter geht der BGH bei Quotenabgeltungsklauseln: Diese könnten generell unwirksam sein. Der BGH fragt sich, ob sich am Zustand der Wohnung ablesen lasse, wann in der Zukunft Schönheitsreparaturen fällig wären und welcher Kostenanteil somit auf den ausziehenden Mieter entfallen würde.

Seit ca. 10 Jahren kämpft die Immobilienwirtschaft mit einer sich ständig verändernden Rechtsprechung des BGH zu Schönheitsreparaturen. Nachdem Verbot starrer Fristenpläne im Jahr 2004 wurde enormer Aufwand betrieben, um wieder zu rechtssicheren Verträgen zu kommen. Der neue Weg des BGH, der sich abzeichnet, ist ein weitere Schlag in die Magengrube der Immobilienwirtschaft: Er dürfte rückwirkend den Großteil der bereits an die bisherige Rechtsprechung angepassten AGB-Renovierungsklauseln unwirksam machen und beide Seiten - Mieter und Vermieter - vor große Rechtsunsicherheiten stellen. Erneut müssten unzählige Mietverträge überarbeitet und neu gestaltet werden - ohne fachanwaltlichen Rat ist das wohl kaum machbar.

Rechtsanwalt Mathias Münch
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Lehrbeauftragter an der Beuth Hochschule für Technik

BRL BOEGE ROHDE LUEBBEHUESEN

www.BRL.de
Mathias.Muench@BRL.de

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