Der BGH hatte sich mit der Frage der Schadensersatzpflicht eines Vermieters befaßt, der den Mietern einer Dreizimmerwohnung, die sich aus beruflichen Gründen mehrere Jahre im Ausland aufhielten, die Untervermietung zweier Zimmer versagt hatte.
Ein berufsbedingter Auslandsaufenthalt stelle ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung eines Teils der Wohnung dar. Dem Anspruch auf Gestattung der Untervermietung stehe auch nicht entgegen, daß der Mieter nur ein Zimmer der Dreizimmerwohnung von der Untervermietung ausnehme und auch dieses während des Auslandaufenthalts nur gelegentlich zu Übernachtungszwecken nutzen wolle. § 553 Abs. 1 BGB stelle weder quantitative Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums noch qualitative Anforderungen bezüglich seiner weiteren Nutzung durch den Mieter auf. Von einer "Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte" im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB sei regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Hierfür genüge es, wenn er ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder es gelegentlich zu Übernachtungszwecken zu nutzen.
Ein berechtigtes Interesse, welches grundsätzlich erst nach Vertragsschluß entstehen darf, liegt auch vor, wenn die Familie sich verkleinert oder sich die finanzielle Lage des Mieters so verschlechtert, daß er die Miete nicht mehr alleine aufbringen kann.
Wer die Erlaubnis nicht vom Vermieter einholt, kann eine fristlose Kündigung riskieren. Dies gilt auch, wenn der Vermieter die Untervermietung genehmigen muß. Auch die Personalien des Untermieters müssen mitgeteilt werden. Denn der Vermieter hat stets ein Recht zu wissen, wer in seiner Wohnung wohnt. Die Genehmigung sollte stets schriftlich festgehalten werden.
Ziehen Familienangehörige mit ein (Eltern, Ehepartner usw.) ist keine Genehmigung einzuholen.
Ob ein Mietzuschlag rechtmäßig ist, ist im Einzelfall zu prüfen. Grundsätzlich wäre dies eine Vertragsänderung, der der Mieter bei berechtigtem Interesse und Genehmigungspflicht der Untervermietung nicht zustimmen muß.
Rechtsanwalt Holger Hesterberg
Bundesweite Tätigkeit. Mitgliedschaft im DAV.
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