Das Landgericht Hamburg hat mit Urteil vom 17.09.2015, Aktenzeichen 316 O 31/15 für das Gewerberaummietrecht entschieden, dass eine Klausel, die das Minderungsrecht des Mieters verschuldensunabhängig ausschließt - jedoch eine Rückforderung aufgrund unberechtigter Bereicherung gem. § 812 BGB zulässt, wirksam ist.
Im entschiedenen Fall wurde die Mieterin zur Zahlung von rückständiger Miete für den Zeitraum von Mai 2013 bis Januar 2015 in Höhe von insgesamt 99.025,42 EUR verurteilt. Dieses Urteil wollte die Mieterin mittels Berufung aufheben. Sie argumentierte, dass die Klausel des Minderungsausschlusses und des Verweises auf § 812 BGB ausnahmsweise nicht einschlägig sei, da die Mängel unstreitig seien. Das Berufungsgericht stellte jedenfalls klar, dass die Klausel wirksam sei und dass der Mieter verschuldensunabhängig mit der Minderung des Mietzinses ausgeschlossen sei, wenn ihm der Weg über das Bereicherungsrecht gem. § 812 BGB eröffnet sei. Weiterhin stellte das Gericht fest, dass die Mängel der Mietsache, insbesondere ein zweiter Rettungsweg, gerade nicht unstreitig seien, da die Mieterin im Vorprozess selbst Beweis darüber erheben wollte, dass ein zweiter Rettungsweg notwendig sei. Die Mieterin wurde daher zur Zahlung der rückständigen Miete verurteilt. Ob tatsächlich die Mietsache gemindert war und falls ja, in welcher Höhe der Mietzins gemindert war müsse die Mieterin daher in einem Rückforderungsprozess klären lassen. Ob es sich anders verhalte, wenn die Mängel unstreitig gewesen wären, hat das Gericht nicht entschieden.
Für die Praxis bedeutet dies, dass im Gewerberaummietrecht ein solcher Minderungsausschluss wie hier gegeben, möglich und zulässig ist. D.h. jedoch nicht, dass der etwaige Mieter dann mit Minderungsansprüchen ausgeschlossen ist. Vielmehr heißt dies, dass grundsätzlich der ganze Mietzins zu leisten ist und bei entsprechenden Mängeln und den weiteren Voraussetzungen wie beispielsweise Ankündigung und Beseitigungsaufforderung, dann der zu viel gezahlte Mietzins im Nachhinein rückforderbar ist. Ist die Rückforderung erfolglos, muss diese im Rahmen der Rückforderungsklage geltend gemacht werden.
