Wenn der Vermieter eine Wohnung nicht renoviert an den Mieter übergibt, sind Klauseln im Mietvertrag zu fälligen Schönheitsreparaturen ungültig. Mieter müssen in diesen Fällen weder während der Mietzeit noch beim Auszug die Wohnung renovieren, anteilige Renovierungskosten zahlen oder für unterlassene Renovierungen Schadenersatz zahlen. Anlass zu dieser Rechtsprechung gaben mehrere Streitfälle (u. a. BGH, AZ. VII ZR 185/14).
Vorliegend ging es um sogenannte Schönheitsreparaturen, die im eigentlichen Sinn nichts mit Renovierungen zu tun haben. Denn der Begriff Schönheitsreparatur ist irreführend, weil es sich dabei nicht um eine Reparatur handelt, sondern um die rein dekorative Gestaltung einer vermieteten Wohnung oder eines vermieteten Geschäftsraumes, bei der lediglich das Aussehen des Raumes verbessert und oberflächliche Schäden behoben werden. Schönheitsreparaturen sind also lediglich Renovierungsarbeiten, durch die die Gebrauchsspuren durch die Benutzung der Wohnung wieder beseitigt werden.
Grundsätzlich gilt stets die gesetzliche Regelung, sofern unwirksame Klauseln im Mietvertrag enthalten sind. Nach der gesetzlichen Regelung ist es Pflicht des Vermieters, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Bei der Überprüfung mietvertraglicher Klauseln ist stets auf den Einzelfall abzustellen. Der übrige Mietvertrag bleibt gültig.
Meist sind die Mietverträge als Formularmietverträge ausgestaltet und somit als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) gem. §§ 306 ff BGB zu klassifizieren. Sofern der Vermieter bestimmte Klauseln in mehr als drei Verträgen verwendet, gilt die Benutzung als formularmäßig.
Hinsichtlich Schönheitsreparaturen sind solche Abreden streitig, nach denen der Mieter unter Zugrundelegung eines bestimmten Fristenplans stets Renovierungen oder Schönheitsreparaturen durchführen soll. Solche Vorgaben sind nicht durchweg unzulässig. Nach BGH AZ: VIII ZR 109/05 und VIII ZR 152/05 benachteiligen sog. starre Fristenpläne den Mieter unangemessen. Der Mietvertrag darf auch keine konkreten Vorgaben machen, wie der Mieter zu renovieren hat (BGH AZ: VIII ZR 198/10).
Auch bei Vermietung von gewerblichen Räumen ist der Vermieter nach dem Gesetz zur Renovierung verpflichtet. Die Ausgangssituation bei der Prüfung von formularmäßigen Renovierungsklauseln ist daher dieselbe wie bei der Wohnraummiete. Nach BGH AZ: XII ZR 84/06 ist ein starrer Fristenplan auch bei Vermietung gewerblicher Räume unwirksam.
Beachtlich sind stets Individualvereinbarungen. Diese sind grundsätzlich wirksam und für den Mieter bindend. Es gibt jedoch Ausnahmen. Infolge einer klauselmäßigen Abwälzung z. B. von Schönheitsreparaturen in Verbindung mit einer Individualvereinbarung mit starren Fristen kann ein sogenannter Summierungseffekt vorliegen. Ein zur Unwirksamkeit einer Formularklausel führender Summierungseffekt auf Grund des Zusammentreffens zweier jeweils für sich genommen unbedenklicher Klauseln kann vorliegen, wenn nur eine der beiden Klauseln formularmäßig, die andere dagegen individuell vereinbart worden ist (BGH, Urteil v. 05. April 2006 - VIII ZR 163/05).
Rechtsanwalt Holger Hesterberg
Bundesweite Tätigkeit. Mitgliedschaft im Deutschen Anwaltverein.
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