LG Berlin v. 14.5.2014 - 65 S 469/13
Die Mietsicherheit - in der Regel eine Barkaution, die Verpfändung eines Sparbuchs oder eine Bürgschaft - ist nach § 551 Abs. 1 BGB begrenzt auf drei Monatsmieten "ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten". Bei einer Bruttomiete ("Inklusivmiete"), die bereits alle Nebenkosten enthält, liegt die Grenze bei drei Bruttomieten. Eine höhere Mietsicherheit darf vertraglich nicht vereinbart werden (§ 551 Abs. 4 BGB). Möchte der Mietinteressent aber den Vermieter durch eine zusätzliche Sicherheit zur Vergabe der Wohnung an ihn bewegen oder fordert der Vermieter ein Mehr an Sicherheit, wird oft eine zusätzliche Bürgschaft vereinbart bzw. übergeben. Hier ist bereits die Frage, ob das nicht insgesamt eine Umgehung der gesetzlichen Vorschrift des § 551 Abs. 1 BGB darstellt.
Die auf das Wohnungsmietrecht spezialisierte 65. Zivilkammer des Landgerichts Berlin (Beschuss v. 14.5.2014 - 65 S 469/13) hatte einen Fall zur Berufung vorliegen, den es anders bewertete als das Amtsgericht Köpenick (Urt. v. 9.10.2013 - 15 C 64/13, IMR 2013, 282): Das erstinstanzliche Gericht hatte noch vertreten, die freiwillige Leistung einer Bürgschaft sei unschädlich, solange die 3-Monats-Grenze bei der Barkaution eingehalten sei. Das Landgericht Berlin sieht die Sache anders: Es kommt darauf an, ob der Vermieter eine zusätzliche Mietbürgschaft gefordert hat (und sich dann z.B. hat unterschreiben lassen, dass die Bürgschaft "freiwillig" übergeben wird) oder ob der Mieter die Bürgschaft unaufgefordert angeboten hat. Ähnlich hatte schon der BGH geurteilt, wenn ein Dritter dem Vermieter unaufgefordert eine Bürgschaft erteilt (BGH v. 7.6.1990 -
IX ZR 16/90).
Bietet der Mieter die Bürgschaft von sich aus an und ist sie nicht mit erheblichen Belastungen verbunden (also z.B. wenn Eltern oder Ehegatten bürgen, die Bürgschaft für den Mieter also kostenlos ist), besteht kein Grund für die Anwendung der 3-Monats-Grenze. Sonst werden verschiede Arten der Sicherheit immer zusammenaddiert. Übersteigt die Summe aller Sicherheiten die Grenze, kann der Mieter das zu viel Geleistete zurückfordern.
Recht üblich ist dieses Vorgehen auch im laufenden Mietverhältnis: Gerät der Mieter in Zahlungsschwierigkeiten und möchte er den Vermieter von einer Kündigung abbringen, ist das freiwillige Stellen einer zusätzlichen Bürgschaft üblich. Wichtig ist nach dem oben zitierten Urteil, dass die Initiative dazu vom Mieter ausgeht. Wer das beweisen soll? Immer derjenige, der sich darauf beruft: Für eine wirklich freiwillige Zusatzleistung des Mieters ist der Vermieter beweispflichtig.
Rechtsanwalt Mathias Münch
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Lehrbeauftragter an der Beuth Hochschule für Technik
BRL BOEGE ROHDE LUEBBEHUESEN
www.BRL.de
Mathias.Muench@BRL.de
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