Zu den notariell vertraglichen Beschaffenheitsvereinbarungen kann auch das Baujahr des Gebäudes zählen. Hat der Verkäufer hier falsche Angaben gemacht, kann der Käufer die Rückabwicklung des Kaufvertrags verlangen. Das hat das Oberlandesgericht Hamm mit Urteil vom 2. März 2017 entschieden (Az.: 22 U 82/16).
Im zu Grunde liegenden Fall hatte ein Ehepaar ein Grundstück mit Einfamilienhaus erworben. Im notariellen Kaufvertrag wurde das Baujahr des Gebäudes auf 1997 datiert. Tatsächlich stellte sich heraus, dass das Haus bereits zwei Jahre älter ist und schon im ersten Quartal 1995 fertiggestellt und bezugsfertig war. Das Ehepaar klagte daher mit Erfolg auf Rückabwicklung des Kaufvertrags.
Die Angabe des falschen Baujahrs im notariellen Kaufvertrag sei ein Sachmangel und stelle zudem eine Beschaffenheitsvereinbarung dar. Aufgrund dieser Angabe hätten sich die Käufer darauf verlassen dürfen, dass das Haus dem technischen Standard des Jahres 1997 entspricht. Das abweichende Baujahr führe auch zu einem Wertverlust der Immobilie, der die Bagatellgrenze deutlich überschreite. Nach der Beweisaufnahme stehe zudem fest, dass die Käufer über das Alter des Hauses arglistig getäuscht wurden. Der vereinbarte Ausschluss einer Sachmängelhaftung ändere nichts an dem Rückabwicklungsanspruch der Käufer, so das OLG Hamm. Das Baujahr war zudem nicht der einzige Mangel der Kaufsache. Wegen anderer Mängel hatten sich die Parteien aber schon außergerichtlich auf eine Reduzierung des Kaufpreises geeinigt.
"Werden Sachmängel beim Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie arglistig verschwiegen, hat der Käufer einen Anspruch auf Schadensersatz oder Rückabwicklung des Kaufvertrags. Dem steht auch der üblicherweise vereinbarte Ausschluss der Sachmängelhaftung nicht entgegen. Denn die Verkäufer stehen in der Pflicht auf bestehende Mängel oder Umstände, die auf einen Mangel schließen lassen, hinzuweisen", sagt Rechtsanwalt Jens Schulte-Bromby, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Partner der Kanzlei AJT in Neuss.
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