Was Rechtsanwälte bei verschwiegenen Mängeln raten von Dr. Schulte und Partner Berlin
Haftungsfallen erkennen und abwehren bei Hauskauf - Tipps und Tricks
Die Rechtsanwälte Dr. Schulte und Partner haben ständig damit zu tun. Beispielsfall: Frau M. aus Bad Bevensen hat im April dieses Jahres ein Zweifamilienhaus für sich und ihren Sohn und dessen Familie mittels eines Maklers erworben. Nach dem Kauf stelle sich heraus, dass der Kaufpreis völlig überteuert war.
Haus viel zu teuer?
Vor knapp zwei Jahre vor dem Kauf hatte ein anderer Makler der Familie das Haus deutlich günstiger angeboten. Grund dafür war ein Feuchtigkeitsmangel, der nur durch die Verlegung einer Drainage behoben werden kann.
Hinter listigerweise ohne einen Hinweis auf diesen Feuchtigkeitsmangel wurde Frau M. das Haus zum Kauf angeboten. Ihrem Sohn und dessen Lebensgefährtin wurde im Nachhinein mitgeteilt, dass es im Keller einen Wasserschaden gebe. Eine von der Familie beauftragte Baubiologin stellte dann fest, dass sich auf Grund des Wasserschadens im Keller der echte Hausschwamm sowie Schimmelrückstände an der Hinterwand gebildeter haben. Doch damit noch nicht genug. Ein Fach-Gutachter fand zusätzlich noch einen Holzwurmbefall im Dachstuhl. Mit anderen Worten: unserer Mandantschaft hatte eine echte Schrottimmobilie erworben.
Verkäufer verschweigen die Mängel beim Kaufvertrag - Rechtsfolge?
Über keinen der vorhandenen Mängel wurde Frau M. vor dem Kauf aufgeklärt. Während der Sanierung des Hauses musste die Familie aus Bad Bevensen noch weitere erhebliche Mängel am Haus feststellen. Bei diesen Mängeln handeltet sich, auch wenn es die Verkäufer behaupten, nicht um versteckte Mängel, sondern vielmehr um arglistig verschwiegene Mängel. Die Verkäufer hatten bereits vor dem Verkauf Trocknungsmaßnahmen im Keller und im Erdgeschoss vorgenommen, die die ins Mauerwerk eingedrungene Feuchtigkeit aber nicht beseitigen konnten.
Die Familie versuchte zunächst eine gütliche Einigung mit den Verkäufern zu erzielen und die ungeplanten Sanierungsmaßnahmen zu teilen. Doch ließen sich die Verkäufer hierauf nicht ein. Vielmehr beauftragten diese eine Anwaltskanzlei damit, der Familie mitzuteilen, dass keine arglistig verschwiegenen Mängel vorliegen würden. Dabei stützen sie sich auch auf die Klausel im notariellen Kaufvertrag, die die Gewährleistung für bestehende Mängel ausschließt, da die Familie das Haus "gekauft wie gesehen" erworben hätte.
Rechtslage bei Arglist des Verkäufers
Doch die Annahme der Verkäufer, dass er mit dem Betrug durchkommt, ist in dieser Form nicht durchsetzbar, erklärt Rechtsanwältin Chantal Richter, Spezialistin für privates Baurecht von der Rechtsanwaltskanzlei Dr. Schulte und Partner.
"Die Klausel gekauft wie gesehen, als Gewährleistungsausschluss gilt lediglich für Mängel, die bei einer ordentlichen Besichtigung des Objektes nicht direkt ins Auge springen. Eine Hinzuziehung eines Sachverständigen, der etwaige schwer sichtbare Mängel feststellen könnte, ist nicht erforderlich."
Insoweit handelt es sich bei nicht offensichtlichen Mängeln, die die Verkäufer vor dem Kauf nicht mitgeteilt haben, um arglistig verschwiegene Mängel.
Auch Lügen ins Blaue hinein gelten als Arglist - was bedeutet dieses?
"Ausreichend sind auch Angaben ins Blaue hinein", so Rechtsanwältin Chantal Richter eindeutig. Von solchen falschen Angaben geht man dann aus, wenn diese ohne tatsächliche Grundlage gemacht werden und der Verkäufer mit deren Unrichtigkeit rechnet (Palandt, 73. Aufl. 2014, § 444 Rn. 11). Im Umkehrschluss heißt das, dass der Verkäufer bevor er das Haus für mangelfrei erklärt, dies vorher prüfen muss.
Solche arglistig verschwiegenen Mängel haben zur Folge, dass ein im notariellen Kaufvertrag vorgenommener Haftungsausschluss gem. § 444 Bürgerliches Gesetzbuch nicht wirksam vereinbart wurde.
Rechte der Käufer bei arglistig verschwiegenen Mängeln
Die Käufer können die ihnen von Gesetzes wegen zustehenden Gewährleistungsansprüche gegenüber den Verkäufern geltend machen.
In dem Fall von Frau M. aus Bad Bevensen besteht noch die Möglichkeit den Immobilienmakler, der das Haus vermittelt hat, in Anspruch zu nehmen, wenn es gelingt diesem zu beweisen, dass er von den vorliegenden Mängeln gewusst hat.
Gleiches gilt allerdings auch für die Verkäufer. Die Beweisführung für das arglistige Verschweigen der Mängel müssen die Käufer führen. Aus diesem Grund ist es wichtig sämtliche Zeugen ausfindig zu machen und Dokumente oder Fotos die die Kenntnis der Verkäufer belegen können, aufzubewahren und zu sichern. Es bietet sich an sich frühzeitig Hilfe zu holen.
Die Verkäufer von Frau M. hatten aufgrund der Vorarbeiten, die sie in dem Haus haben durchführen lassen, von den Mängeln Kenntnis und müssen nunmehr für diese haften.
Der erhebliche Wasserschaden im Keller wurde der Familie erst nach dem Kauf mitgeteilt, sodass auch aufgrund dieser Tatsache die Inanspruchnahme der Verkäufer wegen Mängeln möglich ist.
Die Familie wollte die Immobilie eigentlich zum jetzigen Zeitpunkt bereits bewohnen, doch nun musste sie zunächst die Sanierungsarbeiten im Dachstuhl und Anbau einstellen, um den Zustand durch einen unabhängigen Gutachter zu Beweiszwecken sichern zu lassen. Solch eine Beweissicherung ist immer dann ratsam, wenn das Haus nicht Einsturz gefährdet ist und die Mangelauswirkungen nicht verschlimmert werden. Das private Gutachten kann dann als Grundlage für ein zu führendes selbständiges Beweisverfahren verwandt werden. In diesem erfolgt durch ein Gericht, die Sicherungen des bestehenden Zustandes des Hauses und die Mängelfeststellung durch vom Gericht bestellte Gutachter.
Sollten auch Sie nach dem Immobilienkauf von Mängeln überrascht worden sein und steigen die Kosten für die Sanierung bis ins unermessliche, wenden Sie sich an die Rechtsanwaltskanzlei Dr. Schulte und Partner Rechtsanwälte mbB und den Experten zum Immobilienrecht Rechtsanwalt Kim Oliver Klevenhagen und Rechtsanwältin Chantal Richter unter 030-715 206 70 und kontakt@dr-schulte.de. Denn wir helfen Ihnen mit unserem qualifizierten Baurechtsteam die Gewährleistungsansprüche durchzusetzen. Wegen der enormen Bedeutung für die betroffene Familie ist eine sorgfältige Begleitung notwendig.
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Dr. Schulte und Partner Rechtsanwälte mbB
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