Hat Contracting im Mietrecht überhaupt noch eine Bedeutung?

Was ist Contracting?

Wärmecontracting durch Lieferung von Nahwärme oder Fernwärme basiert auf der Idee, dass ein professioneller Wärmelieferant - der Contractor - mit effektiveren Heizanlagen/Heizkraftwerken weniger fossile Brennstoffe einsetzen, als Großabnehmer Brennstoffe günstiger einkaufen, Heizanlagen kostengünstiger bauen, betreiben und warten kann und dass auf diese Weise Primärenergie und Kosten eingespart werden können. Letztlich geht es um die Reduzierung des CO2-Ausstoßes und um die Verbilligung von Heizenergie. Für die Wohnungswirtschaft interessant sind v.a. Voll-Contracting (Energieliefer-Contracting, Anlagen-Contracting) und Teil-Contracting (Betriebsführungs-Contracting). Beim Anlagencontracting errichtet, finanziert, betreibt und wartet der Contractor die Heizanlage und liefert den Wohnungseigentümern bzw. Mietern Wärme. Beim Einsatz eines Blockheizkraftwerks (BHKW) erzeugt der Contractor zusätzlich Strom. Ist bereits eine neuere, effiziente Heizanlage vorhanden, z.B. mit moderner Gas-Brennwert-Technik, so genügt Betriebsführungscontracting: Der Contractor betreibt und wartet die bestehende Anlage des Hauseigentümers bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft und liefert den Bewohnern Wärme.

Wo ist das Rechtsproblem?

Mieter schulden neben der Nettokaltmiete Betriebs- und Heizkosten nur dann, wenn es im Mietvertrag vereinbart ist. In den wenigsten Mietverträgen ist aber vereinbart, dass der Mieter auch die Kosten der Wärmelieferung durch einen Contractor zu tragen hat. In der Regel verweisen Mietverträge auf die - vom Mieter zu tragenden - Nebenkosten nach der Betriebskostenverordnung oder der II. Berechnungsverordnung (Anlage 3 zu § 27 II. BV). Nach alter Rechtslage (BGH, Urteil vom 27.06.2007, VIII ZR 202/06) galt: Der Vermieter kann die Beheizung einer Wohnung auf Contracting umstellen und die Kosten des Contracting auf den Mieter als Nebenkosten umlegen, wenn im Mietvertrag vereinbart war, dass Neben-/Betriebs-/Heizkosten nach der Betriebskostenverordnung bzw. der II. Berechnungsverordnung umgelegt werden können. Die neue Rechtslage ab 1.5.2013 sieht in § 556c BGB vor, dass der Mieter die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten zu tragen hat, wenn die Wärme mit verbesserter Effizienz (Anlagencontracting oder Fernwärme) geliefert wird und die Kosten der Wärmelieferung die bisherigen Betriebskosten nicht übersteigen. Verbesserte Energieeffizienz wird sich bei einer Investition in die Anlage oder bei Fernwärmelieferung aus einem Heizkraftwerk wohl erreichen lassen. Günstiger wird es für den Mieter allerdings in der Regel nicht.

Lösungsmöglichkeiten?

Das Problem, dass die Umstellung auf Contracting zwar durch verbesserte Effizienz Primärenergie spart, dem Mieter aber höhere Kosten auferlegt, bedarf einer Lösung. Dr. Dietrich Beyer, ehemaliger Richter am Bundesgerichtshof, erörterte im Rahmen des Deutschen Mietgerichtstages 2014 mehrere Lösungen:

1. Der Vermieter könnte einen Teil der Investitions- oder Wärmelieferkosten selbst tragen, der Contractor könnte dem Mieter die Wärme somit günstiger liefern. Diese Möglichkeit dürfte sich aber für den Vermieter meist nicht rechnen, trotz Einsparungen bei Verwaltungs- und Wartungskosten.

2. Der Vermieter könnte die Nettomiete reduzieren und damit die Steigerung der Heizkosten neutralisieren. Diese Möglichkeit widerspricht nach meiner Ansicht dem Wortlaut des § 556c Abs. 1 Nr. 2 BGB, so dass dies allenfalls gemeinsam mit dem Mieter durch eine einvernehmliche Mietvertragsänderung erreicht werden kann. Wird die Heizanlage erneuert, könnte eine Modernisierungsvereinbarung nach § 555f BGB getroffen werden, aber auch dies nur einvernehmlich zwischen Mieter und Vermieter.

3. Sofern die Effizienz der Heizungsanlage verbessert werden kann, könnte für kürzere Zeit (max. 2 Jahre) ein Betriebsführungscontracting eingeführt werden, wenn dies für den Mieter kostenneutral ist. Nach Ablauf der Vertragszeit könnte auf Vollcontracting umgestellt werden. Nach Ansicht von Dr. Beyer gelten dann die Beschränkungen des § 556c BGB nicht, die Kosten könnten voll umgelegt werden. Die letztgenannte Lösungsmöglichkeit wird unter Mietrechtlern zum Teil als unzulässiges Umgehungsgeschäft angesehen.

Fazit

Das Mietrecht lässt nach der Reform von 2013 die Einführung von Wärmecontracting im Neubau noch zu. Eine Umstellung von Altverträgen auf Contracting ist ohne Zustimmung des Mieters allerdings nicht realistisch. Doch welcher Mieter wird einer Kostensteigerung zustimmen? Contracting im Bestand ist wohl nahezu unmöglich! Letztlich muss festgestellt werden, dass eines der Ziele der Mietrechtsreform 2013, nämlich Contracting zu ermöglichen und zu regeln, verfehlt wird. Zur Einsparung von Kohlendioxyd bei der Beheizung von Wohnraum und zur Erreichung der Klimaschutzziele trägt das neue Contracting-Recht des § 556c BGB nicht bei.

Rechtsanwalt Mathias Münch
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Lehrbeauftragter an der Beuth Hochschule für Technik

BRL BOEGE ROHDE LUEBBEHUESEN

www.BRL.de
Mathias.Muench@BRL.de

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