Für den Ersteigerer ist es in der Regel schwierig, sich ein vollständiges Bild des zu ersteigernden Objekts zu machen, da eine Begehung oft nicht möglich ist. Damit ist der potentielle Ersteigerer angewiesen auf die Angaben des Verkehrswertgutachtens.
Denkbar sind folgende Probleme: Als Rechtsmangel kommt zum Beispiel die nach Erstellung des Wertgutachtens zurückgenommene Bebaubarkeit von Bauland in Betracht, als sonstiger Mangel können Altlasten (nicht nur bei Tankstellen, Lackierereien oder Industriebrachen, sondern auch bei chemischen Reinigungen, etc.) die Verwertbarkeit beeinträchtigen und vor allem die Bebauung erheblich verteuern, ebenso jeder weitere Mangel, der von dem Gutachter für das Verkehrswertgutachten nicht gesehen wurde. Dies gilt auch für weitere Falschangaben, wie etwa die zu gering angegebene Nutzfläche.
Gleichwohl mag sich der Ersteigerer fragen, wer für Falschangaben oder rechtliche und tatsächliche Mängel einsteht, wenn er den Zuschlag für das Objekt in der Zwangsversteigerung bekommt.
Die Antwort ist überraschend einfach: Gemäß § 56 S. 3 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) ist jede Gewährleistung ausgeschlossen. Das bedeutet: Nachdem der Ersteigerer den Zuschlag für ein Objekt erhalten hat, können die Mangelrechte nicht mehr geltend gemacht werden, also weder die Minderung des Kaufpreises (des Gebots in der Versteigerung) noch der Rücktritt vom Vertrag (vom Gebot). Auch eine Anfechtung der Ersteigerungserklärung ist nicht möglich.
Unbenommen bleibt natürlich die Haftung wegen grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz.
Wie kann man sich dennoch schützen?
Soweit man nicht ein Objekt ersteigern will, bei dem man sowohl das Umfeld wie auch das Objekt selber genügend kennt, muss man entweder das Informationsdefizit ausgleichen oder von vorneherein einen Risiko-Abschlag einplanen.
Wer sich zum Ausgleich eines möglicherweise bestehenden Informationsdefizits nicht allein auf die gerichtlich zur Verfügung gestellten Informationen verlassen will, also insbesondere das Verkehrswertgutachten, kann weitere Informationen beiziehen, die sich etwa aus den frei zugänglichen Baulasten- oder Altlastenverzeichnis ergeben. Gelegentlich - wie zum Beispiel in der Freien und Hansestadt Hamburg, gibt es auch öffentliche Stellungnahmen zu der Gefahr, auf Blindgänger zu treffen. Ganz banal kommt auch die Befragung von Nachbarn oder - falls vorhanden, des Miteigentümers in Betracht. Dies ist allerdings nicht ganz unproblematisch, da es nach der aktuellen Gesetzeslage nicht mehr erforderlich ist, in der Veröffentlichung des Versteigerungstermins den Namen des Eigentümers anzugeben. Hilfreich sind in diesem Zusammenhang immer auch Online-Portale, die jedenfalls bei der Identifizierung des Objekts helfen können.
Der Risiko-Abschlag kann aus der Sicht des Praktikers in bestimmten Fällen, wenn also eine Innenbesichtigung gar nicht möglich ist und weder ein Altlasten- noch ein Baulastenverzeichnis geführt wird, bis zu 30 v.H. zu dem eigentlich akzeptierten Gebot betragen.
