Entziehung der Eigentumswohnung bei säumigen Hausgeldzahlern

Viele Wohnungseigentümergemeinschaften leiden unter säumigen Wohnungseigentümern. Manche Eigentümer sind so dreist, dass sie nicht nur Mahnungen, sondern auch gerichtliche Zahlungstitel ignorieren. Die Rückstände früherer Abrechnungsperioden werden oft nur in Raten abgestottert. Gleichzeitig laufen neue Rückstände auf.

Das Gesetz gibt der Gemeinschaft für diese Fälle die Möglichkeit der Entziehung des Woh-nungseigentums an die Hand. Gemäß § 18 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) kann die Gemeinschaft von einem Wohnungseigentümer, der sich einer so schweren Verletzung seiner ihm der Gemeinschaft gegenüber obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht hat, dass der Gemeinschaft die Fortsetzung derselben mit ihm nicht mehr zugemutet wer-den kann, die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen.

In § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG heißt es, dass die Entziehung wegen Wohngeldrückständen insbe-sondere möglich sein soll, wenn sich der Wohnungseigentümer in Höhe eines Betrages, der 3 % des Einheitswertes seines Wohnungseigentums übersteigt, länger als 3 Monate in Verzug befindet. Die Entziehung des Eigentums erfolgt dann nach entsprechendem Gerichtsur-teil durch Versteigerung. Der Wohnungseigentümer kann diese aber abwenden, wenn er den Rückstand vor Erteilung des Zuschlages noch ausgleicht.

Letzteres war in einem vom BGH zu entscheidenden Fall geschehen. Der Wohnungseigen-tümer hatte für zwei aufeinander folgende Wirtschaftsjahre Rückstände in Höhe von
? 4.036,00 und ? 3.240,00 auflaufen lassen, die er im Laufe des Rechtsstreites bezahlte. Dennoch war der BGH der Auffassung, dass die Entziehungsklage nach der Generalklausel des § 18 Abs. 1 WEG bei solch hohen Zahlungsrückständen grundsätzlich möglich ist. Das Verhalten des säumigen Wohnungseigentümers sei dem Verwalter und der Gemeinschaft nicht zumutbar, da die erforderliche Planungssicherheit nicht mehr gewährleistet und die Verwaltung somit nachhaltig beeinträchtigt ist. Im Ergebnis ist deshalb die Fortsetzung der Gemeinschaft mit einem solchen säumigen Zahler unzumutbar.

Wichtig ist allerdings, dass vor dem Entziehungsbeschluss der Gemeinschaft eine Abmah-nung erfolgen muss.

BGH, Urteil vom 19.01.2007, AZ: V ZR 26/06