Die WEG-Novelle - Teil 1

Neben der Verbesserung der Informationsmöglichkeit über Eigentümerbeschlüsse, der Angleichung der gerichtlichen Verfahren an den regulären Zivilprozess und der weitreichenden Änderungen der Rangklassen wurde die Willensbildung der Wohnungseigentümergemeinschaft erleichtert.

Unter anderem hat sich diese Veränderung der Beschlusskompetenz in § 21 Abs. 7 WEG niedergeschlagen. Danach können bereits mit einfacher Stimmenmehrheit die Art und Weise von Zahlungen, die Fälligkeit von Forderungen und die Folgen des Verzugs durch die Wohnungseigentümer beschlossen werden. Bedeutung hat dies vor allem für generelle Regelungen, die über den konkreten Wirtschaftsplan hinausgehen. Eigentümer können insoweit die Fälligkeit der Hausgeldraten selbst dann auf den dritten Werktag festlegen, wenn die Gemeinschaftsordnung als Zahlungstermin den Monatsersten vorsieht. Ein praktisches Bedürfnis für eine derartige Abweichung besteht häufig für vermietende Eigentümer, die ihre gemeinschaftlichen Verbindlichkeiten regelmäßig aus den Mietzahlungen befriedigen möchten. Gemäß § 556 b Abs. 1 BGB ist die Miete jedoch erst bis spätestens zum dritten Werktag zur Zahlung fällig.

Die für den Eigentümer bei Säumnis wesentlichen Folgen des Zahlungsverzuges i.S.d. § 21 Abs. 7 WEG bestehen in erster Linie im Anfall bestimmter Verzugszinsen, der Vorfälligkeit des gesamten Jahreshausgeldes und der darüber hinaus auch zulässigen Verhängung von Vertragsstrafen. Die Höhe derartiger Sanktionen liegt grundsätzlich im Ermessen der Wohnungseigentümer und ist lediglich durch den Rechtsgedanken der §§ 138 und 242 BGB begrenzt. Verstößt der entsprechende Mehrheitsbeschluss weder gegen die guten Sitten noch gegen den Grundsatz von Treu und Glauben darf diese Entscheidung unter Betrachtung des Einzelfalles einer ordnungsgemäßen Verwaltung nicht widersprechen. Beurteilungsmaßstäbe können dabei zum einen die Höhe der offenen Forderungen oder aber die Dauer des Verzuges sein.

Während man bis zur WEG-Novelle von einem Vorrang der vertraglichen Regelungen aller Wohnungseigentümer gegenüber den dazu inhaltlich abweichenden Beschlüssen ausgehen konnte, ist nunmehr die Kompetenz der Eigentümer zur mehrheitlichen Willensbildung in verschiedenen Bereichen ausdrücklich erlaubt.


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