Haben die Eheleute vor oder während der Ehe gemeinsam eine Immobilie erworben oder gebaut, sind sie Miteigentümer in der Regel zu gleichen Teilen.
Kommt es dann zur Trennung der Eheleute, dann stellt sich auch zugleich die Frage nach der Nutzung der Immobilie und ferner, wie künftig mit der Immobilie verfahren werden kann (Verkauf, Übernahme).
Nutzung
Wenn es sich bei dieser Immobilie gleichzeitig um die Ehewohnung handelt, dann gelten für die Nutzung während der Trennung/für die Scheidung besondere gesetzliche Vorschriften nach den §§ 1361b und 1568a BGB. In diesen Vorschriften sind die Voraussetzungen geregelt, unter denen einem Ehegatten nach der Trennung bzw. der Scheidung die Ehewohnung zugewiesen werden kann.
Demnach kann nach § 1361b BGB bei der Trennung - während des Getrenntlebens - ein Ehegatte verlangen, dass ihm der andere die Ehewohnung oder einen Teil zur alleinigen Benutzung überlässt, soweit dies auch unter Berücksichtigung der Belange des anderen Ehegatten notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden.
Die Zuweisung kann also nur bei Vorliegen einer unbilligen Härte verlangt werden, wobei eine solche auch vorliegen kann, wenn das Wohl der im Haushalt befindlichen, nicht notwendigen gemeinsamen Kinder, beeinträchtigt ist, vgl. OLG Nürnberg FuR 2005, 573.
Die Überlassung der Wohnung anlässlich der Scheidung richtet sich dahingegen nach § 1568a BGB. Es ist zu differenzieren, ob es sich um eine Mietwohnung handelt, oder eine (im Miteigentum oder im Alleineigentum stehende) Eigentumswohnung.
Handelt es sich um eine Mietwohnung, so kann ein Ehegatte die Wohnung für sich begehren, wenn er auf deren Nutzung unter Berücksichtigung des Wohls der im Haushalt lebenden Kinder und der Lebensverhältnisse der Ehegatten in stärkeren Maße angewiesen ist als der andere Ehegatte oder die Überlassung aus anderen Gründen der Billigkeit entspricht, vgl. § 1568a BGB.
Handelt es sich daher aber um eine Eigentumswohnung, welche beiden gehört, so kann auch hierbei einem Ehegatten die Wohnung unter den Voraussetzungen des § 1568a BGB zugewiesen werden; gleichzeitig kann der andere Ehegatte aber die Einräumung eines Mietverhältnisses zu ortsüblichen Bedingungen verlangen.
Verkauf
Im Weiteren stellen sich insbesondere Fragen, ob einer der Ehegatten die Immobilie übernimmt (übernehmen kann), oder ob diese gegebenenfalls an Dritte veräußert werden soll.
Solang sich die Eheleute hierrüber verständigen können, können sie dies (jederzeit) einvernehmlich regeln.
Wenn ein Ehegatte beispielsweise Interesse an der Übernahme der gemeinschaftlichen Immobilie zum Allein-Eigentum hat, dann benötigt er hierzu zum einen die Zustimmung des anderen Ehegatten und er hat diesen zum anderen auszubezahlen.
Auch wenn beide Ehegatten darüber sich einig sind das die Immobilie an einen Dritten verkauft wird und solche auch über den Kaufpreis einig sind, bestehen in der Regel keine Probleme.
Häufige Fallgestaltungen
Was aber, wenn ein Ehegatte die Immobilie beispielsweise übernehmen möchte, der andere Ehegatte hiermit aber nicht einverstanden ist oder der Übernahmebetrag nicht stimmt?
Oder, wenn eine Einigung zwischen den Eheleuten hinsichtlich eines Verkaufs der Immobilie an Dritte nicht zu Stande kommt, weil schlussendlich einer der Ehegatten nicht zustimmt.
Eine Verfügung (Verkauf) über die gemeinschaftliche Immobilie ist nur mit beidseitigem Einverständnis der Ehegatten möglich. Die gemeinschaftlichen Regelungen werden nach der Trennung nicht mehr durch die besonderen familienrechtlichen Vorschriften überlagert, sodass in diesem Fall dann § 747 S. 2 BGB zur Anwendung findet.
Da beiden Eheleuten das Eigentum an der Immobilie gemeinschaftlich zusteht, geltend für die Auseinandersetzung der Eigentümergemeinschaft die §§ 742 - 758 BGB; es handelt sich um eine Gemeinschaft nach Bruchteilen gemäß § 741 BGB. § 753 Abs. 1 S. 1 BGB regelt, dass bei Grundstücken die Aufhebung der Gemeinschaft nicht durch den Verkauf (wenn keine Einigung besteht) sondern durch die sogenannte Teilungsversteigerung zu erfolgen hat.
Teilungsversteigerung / Verkauf ab wann "erzwingbar"?
Sofern das erste Trennungsjahr noch nicht abgelaufen ist, hat keiner der Ehegatten die Pflicht zu einer Verwertung der gemeinsamen Ehewohnung zuzustimmen. Im ersten Trennungsjahr kann auch keine Teilungsversteigerung eingeleitet werden.
Teilungsversteigerung nach Ablauf des Trennungsjahres
Wenn jedoch das Trennungsjahr abgelaufen ist und eine Einigung zwischen den Ehegatten nicht möglich ist, so kann nach Ablauf des ersten Trennungsjahres, jedenfalls spätestens ab Einreichung des Scheidungsantrags ein Ehegatte den Verkauf der Immobilie dadurch erzwingen, in dem er das sogenannte Teilungsversteigerungsverfahren in die Wege leitet. Dadurch kann ein Ehegatte den anderen Ehegatten zum Verkauf der Immobilie zwingen.
Hinweis: Vorstehendes ist nur eine generelle Übersicht und ersetzt keinesfalls eine familienrechtliche fachanwaltliche Beratung. Gerade im vielschichtigen Familienrecht ist es von großer Wichtigkeit, jeden Fall einzeln zu betrachten. Nur so kann auf Ihre Situation rechtlich richtig eingegangen und Ihre Rechte durchgesetzt werden.
Robin Schmid - Fachanwalt für Familienrecht
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