Dass eine Dachterrasse bei der Wohnflächenberechnung mitzählt, steht gleich in 3 Gesetzen. Laut der DIN 283 darf die Fläche mit einem 1/4 mitgerechnet werden. Nach dem noch bis zum 31.12.2003 geltenden § 44 Abs. 2 II. BV sogar bis zur Hälfte.
Der danach in Kraft getretene § 4 Nr. 4 WoFlV bestimmt: Die Dachterrasse darf höchstens zur Hälfte, in der Regel aber nur mit ¼ angerechnet werden.
Da der umstrittene Mietvertrag bereits 2003 geschlossen worden war, konzentrierten sich die Richter bei ihrem Urteil nur auf § 44 Abs. 2 II BV und die DIN 283. 1/4 oder 1/2 lautete die Gretchenfrage. Immerhin stand eine Mietminderung von monatlich 182,78 EUR im Raum.
Grundsätzlich ist es so: Der Mieter darf die Miete wegen eines Mangels mindern, wenn sich herausstellt, dass seine Wohnung um mehr als 10 % kleiner ist als in seinem Vertrag steht.
Nach welcher dieser beiden Normen - DIN 283 oder § 44 Abs. 2 II. BV - nun gemessen werden musste, ließ der Bundesgerichtshof letzten Endes offen.
Wäre es nach dem Mieter gegangen, wäre die Sache klar gewesen: Den überdurchschnittlich hohen Prozentsatz von mehr als 25 % hätte der Vermieter nur ansetzen dürfen, wenn ihn der Vermieter extra bei Vertragsabschluss darauf hingewiesen hätte. Der Bundesgerichtshof sah das zwar nicht so eng. Er kam aber dennoch bei seinen Wohnflächenberechnungen nicht über die 25%-Grenze hinaus.
§ 44 Abs. 2 II. BV enthalte anders als der neue § 4 Abs. 4 WoFlV keine Abstufung in Form eines Mittel- oder Regelwerts. Vielmehr kann der Bauherr selbst bestimmen, welches die für ihn günstigste Anrechnungsquote im Hinblick auf die Wohnungsbauförderung ist.
Lediglich, wenn Mieter und Vermieter hinsichtlich der Wohnfläche etwas anderes vereinbart hätten bzw. nach der örtlichen Verkehrssitte die Wohnfläche allgemein nur bis zu einem Viertel mitgerechnet wird, muss der Vermieter von seiner für ihn günstigen 50%-Anrechnung abrücken.
Im vorliegenden Rechtsstreit war es so: Der Mieter behauptete, dass es in Köln ortsübliche Verkehrssitte sei, dass die Terrassenfläche nur mit einem Viertel bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt würde. "Wenn dem tatsächlich so ist, hat die ortsübliche Berechnungsweise natürlich Vorrang!", so die Bundesrichter (BGH, Urteil v. 22.04.2009). Ob dem wirklich so ist, muss jetzt nochmals das Berufungsgericht prüfen.
