BGH, Urteil v. 25.09.2013 - VIII ZR 280/12
Der u.a. für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat das Sonderkündigungsrecht von Mietern nach § 561 Abs. 1 BGB gestärkt und die Frist, innerhalb der die Kündigung beim Vermieter eingehen muss, ausgeweitet. Geht beim Mieter ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB (Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete / Mietspiegel-Mieterhöhung) ein, laufen folgende Fristen: Bis Ende des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsbegehrens hat der Mieter Zeit zu überlegen und zuzustimmen. Mit dem Folgemonat wird die neue Miete fällig. Verweigert der Mieter die Zustimmung oder schweigt er, kann der Vermieter innerhalb weiterer drei Monate auf Zustimmung klagen. Ebenfalls bis Ende des 2. Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens kann der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und den Mietvertrag mit einer Frist von weiteren 2 Monaten kündigen. Geht z.B. am 27.9.2013 eine Mieterhöhung ein, ist bis zum 30.11.2013 die Zustimmung zu erteilen oder die Kündigung zu erklären. Stimmt der Mieter zu, gilt die neue Miete ab dem 1.12.2013. Kündigt er, ist das Mietverhältnis mit dem 31.1.2014 beendet.
Was aber, wenn der Vermieter aus Kulanz oder sonstigen Gründen die Mieterhöhung erst zu einem späteren Zeitpunkt verlangt - z.B. erst zum 1.3.2014? Muss das Sonderkündigungsrecht dann auch bis spätestens 30.11.2013 ausgeübt und zu Ende Januar 2014 gekündigt werden? Nein, so der BGH. Mit der etwas verwirrenden Argumentation, dass der Mieter durch ein "verfrühtes Mieterhöhungsverlangen" nicht "benachteiligt" und sein Sonderkündigungsrecht "nicht unzulässig beschnitten" wird, entschied der BGH, dass die Kündigung noch bis zum Ende der Überlegungsfrist möglich sein muss. In dem obigen Beispiel könnte der Mieter also noch bis zum 28.2.2014 zum 30.4.2014 kündigen und die Wohnung zwei Monate lang (März und April 2014) zu der alten Miete weiter nutzen. Dies ergibt sich zwar nicht aus dem Wortlaut, aber - so die BGH-Richter - aus dem Sinn und Zweck des § 561 BGB.
Mögen auch Zweifel ob dieser die Wortlautgrenze überschreitenden Auslegung bestehen bleiben, so ist diese Frage durch den BGH jetzt letztinstanzlich entschieden. Vermieter müssen sich darauf einstellen, dass die Einräumung einer längeren Mieterhöhungsfrist nicht gewürdigt wird, wie es der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland in einer Stellungnahme zu der vorliegenden Entscheidung ausgedrückt hat.
Rechtsanwalt Mathias Münch
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Lehrbeauftragter an der Beuth Hochschule für Technik
BRL BOEGE ROHDE LUEBBEHUESEN
www.BRL.de
Mathias.Muench@BRL.de
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