Vermieter von Ferienwohnungen in Berlin kommen nur in den Genuss der 2-jährigen Übergangsfrist, wenn die Vermietung an Feriengäste bis zum 31.7.2014 dem Bezirksamt angezeigt wird. Dies schreibt die neue Zweckentfremdungsverbotverordnung vor. Was gilt als "nicht nur gelegentliche" Ferienvermietung?
Eigentümer von Wohnungen, nicht nur von Ferienwohnungen, müssen sich seit Anfang Mai auf die neue Rechtslage einstellen. Wer nur gelegentlich (ein- bis zweimal im Jahr für seine Urlaubszeit von einigen Wochen) oder jeweils für mehr als 2 Monate (z.B. an Au-Pair-Mädchen, Montage-Arbeiter, Stipendiaten, Botschaftsmitarbeiter, Praktikanten) vermietet, muss keine Sanktionen fürchten. Ansonsten müssen Ferienwohnungen - soweit sie schon am 1.5.2014 als solche genutzt wurden - bis zum 31.7.2014 beim örtlichen Bezirksamt gemeldet werden. Dann dürfen sie während der 2-jährigen Übergangsfrist bis 30.4.2016 weitergenutzt werden; insoweit besteht Bestandsschutz.
Verboten bzw. genehmigungspflichtig ist auch die Vermietung von Wohnungen als Gewerbebetrieb, Ladengeschäft, Büro, z.B. Anwalts-, Notars-, Steuerberater-, Wirtschaftsprüferkanzlei, Unternehmensberater-, Architekten oder Ingenieurbüro, Arzt-, Tierarzt-, Physiotherapiepraxis, als Kinderladen, Tagesbetreuungseinrichtung usw. Die gewerbliche oder berufliche/freiberufliche Nutzung darf noch bis zum Ende des am 1.5.2014 laufenden Nutzungsvertrages (Mietvertrag, Pachtvertrag o.ä.) bestehen bleiben. Genehmigungsfrei bleiben auch Betriebe, die "als Ganzes" an einen Nachfolger übergehen und in "derselben Fachrichtung" weiterbetrieben werden. Gute Aussichten auf eine Zweckentfremdungsgenehmigung haben Eigentümer, die an soziale Einrichtungen, Kinder- und Altenpflegeeinrichtungen und medizinische Berufe vermietet haben. Teilgewerbliche Nutzung ist nicht genehmigungspflichtig, wenn die Wohnnutzung mehr als 50% der Nutzfläche umfasst, wobei allerdings die Berechnung von der üblichen Wohnflächenberechnung abweicht und Küche und Bad pauschal zu 50% als teilgewerblich gelten. Die Einzelheiten sind kompliziert, führen zu Rechtsunsicherheit und sollten im Einzelfall fachanwaltlich geprüft werden.
Leerstand ist nur noch bis zum Ablauf von 6 Monaten genehmigungsfrei zulässig, bei "zügigen" Umbaumaßnahmen 12 Monate. Die Frage, welche Anstrengungen eigentlich nachgewiesen werden müssen, wenn innerhalb von 6 Monaten eine Wohnung nicht wieder vermietet werden konnte, und wie unverschuldete Bauablaufstörungen und -verzögerungen bewiesen werden können, ist noch unklar. Fachanwaltliche Hilfe ist hier unumgänglich. Besonders ärgerlich für Eigentümer (und verfassungsrechtlich bedenklich): Der Senat plant eine Ausführungsvorschrift zu erlassen, in der gefordert wird, dass die leerstehende Wohnung nicht zu einem üblichen, angemessenen Angebotspreis, sondern zur ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel angeboten werden muss. Mit anderen Worten: Der Bund plant eine Mietpreisbremse mit Angebotsmieten maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete, während Berlin durch die Hintertür Angebotsmieten gleich auf den ortsüblichen Satz kappen möchte.
Die Bezirksämter, denen derzeit noch Geld und Personal fehlt, um das Zweckentfremdungsverbot umzusetzen, können Zwangsgelder und bei Ordnungswidrigkeiten ein Bußgeld von bis zu 50.000 € festsetzen. Bußgelder treffen diejenigen, die zweckentfremdend vermieten, also in der Regel die Eigentümer der Wohnungen, im Einzelfall aber auch die gegen das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz verstoßende Hausverwaltung. Auch hier sind die Einzelheiten kompliziert und verlangen nach der Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht. Genehmigungen werden nur gegen nicht unerhebliche Gebühren erteilt, zudem sind Ausgleichszahlungen von bis zu 5 Euro je m² Wohnfläche monatlich bei Nutzung als Ferienwohnung und bis 2.000 € / m² bei Abriss fällig.
Wenn im April 2016 die Schonfrist ausläuft und eine Antragswelle über die Bezirksämter hereinbricht, könnte die "Genehmigungsfiktion" eine Rolle erhalten: Schafft es die Behörde nicht innerhalb von 8 Wochen (verlängerbar auf 14 Wochen!), den Antrag zu bearbeiten, gilt die Zweckentfremdungsgenehmigung als erteilt (Fiktion). Die Behörde erteilt darüber eine Genehmigungsfiktionsbescheinigung.
Seit dem 1. Mai 2014 ist die Berliner Zweckentfremdungsverbot-Verordnung nun in Kraft, die die Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnungen, Büros, den Leerstand, zu lange Umbauzeiten und den Abriss von Wohnungen verbietet bzw. an eine Genehmigung bindet. Bereits Ende 2013 hatte Berlin das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz in Kraft gesetzt, aber noch nicht die Bezirke festgelegt, in denen das Zweckentfremdungsverbot gelten soll. Seit dem 1. Mai 2014 gilt: Im gesamten Stadtgebiet von Berlin soll "die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet" sein. Wohnungsmangel im gesamten Stadtgebiet Berlins?
Zuletzt hatte das Oberverwaltungsgericht Berlin das Berliner Zweckentfremdungsverbot gekippt, und zwar zum 1.9.2000 mit der Begründung, dass eine Mangellage nicht mehr gegeben sei. Grundsätzlich könne aber ein Zweckentfremdungsverbot mit der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG vereinbar sein, soweit "eine Vielzahl von Menschen keinen ausreichenden Wohnraum hat". Ist es heute wieder so weit, dass eine Vielzahl von Menschen in Berlin keinen ausreichenden Wohnraum hat? Zweifel sind mehr als berechtigt. Der Berliner Senat hat nicht nur das Zweckentfremdungsverbot, sondern auch die Absenkung der Kündigungsschutzfrist für Mieter in umgewandelten Eigentumswohnungen von 3 bzw. 7 auf einheitlich 10 Jahre angehoben und für Mieterhöhungen eine berlinweit geltende Kappungsgrenze von 15% (max. 15% Mieterhöhung in 3 Jahren möglich) eingeführt. All dies begründet der Senat mit einer in ganz Berlin herrschenden Wohnungsmangel und stützt seine Auffassung auf ein Gutachten des GEWOS-Instituts für Stadt-, Regional- und Wohnforschung. In einem Gutachten, das sich auf Daten aus den Jahren 2006 bis 2010, teilweise bis 2011 stützt, hat GEWOS Indikatoren für Wohnraummangel entwickelt. Das Zweckentfremdungsverbot stützt sich damit auf Zahlen, die heute bereits 3 bis 4 Jahre alt und damit kaum geeignet sind, den derzeitigen Mietmarkt in Berlin abzubilden. Die Kritik am GEWOS-Gutachten bezieht sich auch darauf, dass für mehrere Indikatoren z.T. ein und dieselben (veralteten) Ausgangsdaten verwendet wurden, so dass sich Effekte potentieren. Indikatoren, die auf einen noch entspannten Mietmarkt hindeuten, wurden zwar verwertet, aber "kleingeredet". So soll die Leerstandsquote im Mai 2011 3,6% betragen haben, was auf einen funktionierenden Markt hindeutet. Allerdings sollen von den leer stehenden Wohnungen laut GEWOS ca. zwei Drittel wegen bevorstehender oder laufender Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahme gar nicht verfügbar sein. Warum eine vor 3 Jahren im Umbau befindliche Wohnung heute nicht wieder am Markt sein soll, lässt das Gutachten jedoch im Dunkeln.
Das neue Zweckentfremdungsverbot bringt Eigentümern Rechtsunsicherheit, juristischen Beratungsbedarf und Kosten, aber keine einzige neue Wohnung. Ob die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung wegen ihrer Begründungsmängel ein verwaltungsgerichtliches Verfahren überlebt, wird die Zukunft wohl zeigen.
Rechtsanwalt Mathias Münch
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Lehrbeauftragter an der Beuth Hochschule für Technik
BRL BOEGE ROHDE LUEBBEHUESEN
www.BRL.de
Mathias.Muench@BRL.de
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