Inhalt und Zweck des Bausparens
Grundidee eines jeden Bausparvertrages ist es, monatliche Spareinlagen anzusammeln, um im Ergebnis ein zinsgünstiges Bauspardarlehen für ein Bauvorhaben zu erhalten. Die rechtlichen Grundlagen finden sich im Bausparkassengesetz (BSpkG) und in den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge (ABB). Inhalt und Zweck des Bausparens ist nach den ABB das zielgerichtete Sparen, um für wohnungswirtschaftliche Verwendungen Darlehen zu erlangen, deren Verzinsung niedrig, von Anfang an fest vereinbart und von Zinsschwankungen am Kapitalmarkt unabhängig sind.
Durch den Abschluss eines Bausparvertrages wird man Mitglied einer Zweckspargemeinschaft (Bausparkollektiv). Am Beginn steht dabei die Sparphase, also eine Leistung des Bausparers zugunsten der Gemeinschaft. Damit erwirbt der Sparer das Recht auf eine spätere Gegenleistung in Form des zinsgünstigen Bauspardarlehens. Die Mittel hierfür stammen aus den von den Bausparern angesammelten Geldern, insbesondere den Spar- und Tilgungsleistungen.
Der Bausparer schließt hierfür einen Bausparvertrag über eine bestimmte Bausparsumme ab. Hat er das im Vertrag vereinbarte Mindestsparguthaben angespart und bestand das Guthaben über eine ausreichende Zeitspanne, wird der Vertrag zugeteilt. Die Bausparkasse zahlt dann das angesparte Guthaben und - nach Beleihungs- und Bonitätsprüfung - das Bauspardarlehen aus. Die Bausparsumme ist also der Betrag, über den der Bausparer für seine Finanzierung mit Beginn der Darlehensphase verfügen kann.
Aktuell gibt es rund 30 Millionen Bausparverträge bei den Bausparkassen in Deutschland. Den meisten Sparern, die in den 90er Jahren einen Bausparvertrag abgeschlossen haben, ging es bei Abschluss in der Regel nicht um große Gewinne, sondern mehr um eine sichere und solide Anlage. Allerdings sind die Verträge von damals heute zu einer attraktiven Geldanlage geworden. Bausparverträge die vor 20 Jahren mit Zinsen von bis zu 5% abgeschlossen wurden, sind heute lukrative Papiere, denn das ist mehr als man aktuell bei Tagesgeld, Festgeld oder sicheren Staatsanleihen erreichen kann.
Bausparkassen berufen sich auf Sonderkündigungsrecht
Und genau hier liegt das Problem für die Banken und führt zu Streit zwischen den Bausparkassen und den Sparern, denn die hochverzinsten älteren Bausparverträge drücken den Ertrag und sind zu einer finanziellen Belastung für die Bausparkassen im aktuellen Niedrigzinsumfeld geworden. Die Konsequenz: Die Banken kündigen die Verträge. Anders als in der Vergangenheit, wo Verträge häufig wegen Übersparung gekündigt wurden, berufen sich die Institute auf eine Art Sonderkündigungsrecht nach § 489 Abs.1 Nr.2 BGB, wonach ein Darlehensnehmer das Darlehen zehn Jahre nach dessen vollständigem Empfang kündigen kann.
Sparer haben nachvollziehbarer weise für das Vorgehen der Banken kein Verständnis. Sie fühlen sich dabei als ein Opfer der Bausparkassen. Die Banken haben immerhin über viele Jahre hinweg viel Geld mit den Bausparkunden verdient, denn die Einlagen der Bausparer wurden von den Banken gegen hohe Darlehenszinsen verliehen. Nun wird den langjährigen Kundem gekündigt, da der Bausparvertrag gerade keine Kapitalanlage sei. Dass dies zu enormem Unmut bei Sparern führt, liegt auf der Hand.
Schon 200.000 Altverträge gekündigt - Wir erklären Ihnen worauf Sie achten müssen
Nach Aussage der Bausparkassen liegen zurzeit bereits rund 200 erstinstanzliche Urteile vor, welche zu rund 90% zugunsten der Bausparkassen ausgegangen sein sollen. Dieser Statistik allerdings sollte mit großen Zweifeln begegnet werden, da die geschlossenen Vergleiche nicht in der Statistik auftauchen und bekannt ist, dass Banken gerade bei diesen Einigungen den Bausparern teils enorm entgegen kommen.
Fakt ist: Deutet sich eine gerichtliche Niederlage für die Bausparkassen an, so ist die Bank erfahrungsgemäß darin äußerst bestrebt, ein gerichtliches Urteil durch ein attraktives Vergleichsangebot zu verhindern. Laut der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg, wurden nach dem für Sparer positiven Urteil des OLG Stuttgart zwei weitere Verfahren gegen die Bausparkasse Badenia AG sowie gegen die Bausparkasse Schwäbisch Hall AG zurückgezogen. Dass sich auch hier ganz im Sinne der Verbraucher verglichen wurde, darf vermutet werden. Daran lässt sich erkennen, dass die Statistik der positiven Urteile nichts darüber aussagt, welche Auffassung sich am Ende tatsächlich durchsetzen wird.
Insgesamt wurden offensichtlich bereits an die 200.000 Altverträge gekündigt. Und die Banken haben bereits verlautbaren lassen, dass auch 2016 weiter Verträge gekündigt werden.
Mit unserer Praxis-Erfahrung im Bereich des Bank- und Kapitalmarktrechts möchten wir Sie im Folgenden darüber ausführlich informieren, wann tatsächlich ein Bausparvertrag gekündigt werden darf und wie sich Verbraucher bei einer Kündigung verhalten sollten.
1. Kündigung von voll besparten Verträgen
Seit nunmehr fast 10 Jahren kündigen Bausparkassen in großem Stile Bausparern die Verträge. Vor allem betraf dies bislang hauptsächlich Bausparer, die ihre Verträge voll bespart hatten. Fest steht, dass ein Bausparvertrag gekündigt werden kann, sollte die vollständige Bausparsumme bereits erreicht sein, denn: Ist die Bausparsumme voll angespart, so ist die Differenz zwischen dem Bausparguthaben auf der einen Seite und der Bausparsumme andererseits null. Ab diesem Moment hat der Bausparer, juristisch ausgedrückt, keine Anwartschaft mehr auf ein Darlehen, da der eigentliche Sinn und Zweck des Bausparvertrages, die Gewährung eines Bauspardarlehens, weggefallen ist.
Sofern also die gesamte Bausparsumme angespart wurde, bringt der Sparer damit ausreichend zum Ausdruck, dass er an dem inzwischen für ihn sinnlos gewordenen Vertrag nicht mehr festhalten möchte, da er faktisch auf eine in Anspruchnahme des Bausparvertrags verzichtet hat. Ein Darlehen können die Sparer dann nämlich nicht mehr in Anspruch nehmen.
Das deutsche Recht bietet für derartige Fälle ein ordentliches Kündigungsrecht nach § 488 Abs. 3 BGB. Das haben bereits zahlreiche deutsche Gerichte so entschieden (z.B. OLG Stuttgart, Beschl. v. 14.10.2011, Az. 9 U 151/11; LG Heilbronn, Urteil vom 23. Juli 2013, Az. 6 O 118/13/Bi). Auch die Ombudsleute der privaten Bausparkassen, die für die außergerichtlichen Beilegungen von rechtlichen Meinungsverschiedenheiten zwischen den Bausparkassen und ihren Kunden zuständig sind, haben bereits 2008 entschieden, dass die Bausparkassen in Fällen, in denen voll- bzw. übersparte Bausparverträge vorlagen, grundsätzlich berechtigt sind, diese zu kündigen. Dies bestätigte auch die BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen). Nach § 15 Abs. 2 b der Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge kann die Bausparkasse den Bausparvertrag mit einer Frist von drei Monaten kündigen, wenn das Bausparguthaben die Bausparsumme erreicht hat.
2. Kündigung von zuteilungsreifen, nicht voll besparten Bausparverträgen
Seit Ende 2014 haben die Bausparkassen allerdings auch damit begonnen, in enormem Ausmaß Altverträge zu kündigen, die noch nicht voll bespart, aber seit zehn Jahren Zuteilungsreif waren. Betroffen waren dabei unter anderem Kunden von Landesbausparkassen sowie Kunden der BHW-Bausparkasse. Letztere kündigte rund 25.000 ihrer Alt-Verträge.
Argumentation der Bausparkassen:
Bei den Kündigungen berufen sich die Bausparkassen auf § 489 Abs.1 Nr.2 BGB, denn danach setzt eine Kündbarkeit voraus, dass zehn Jahre seit dem vollständigen Empfang des Darlehens verstrichen sind. Dann erst beginnt eine sechsmonatige Kündigungsfrist zu laufen. Dafür ist allerdings der vollständige Empfang des Darlehens notwendig. Die Bausparkassen vertreten dabei die Ansicht, dass ein vollständiger Empfang des Darlehens dann anzunehmen sei, wenn die Mindestsumme bereits angespart wurde und das angesparte Guthaben eine Zeit lang in dem Vermögen der Zweckgemeinschaft verblieben ist. Mit Eintritt der Zuteilungsreife habe die Bausparkasse als Darlehensnehmerin das Darlehen, also die Spareinlagen des Bausparers, vollständig empfangen.
Warum die Sicht der Bausparkassen falsch ist:
Unserer Ansicht nach ist die Argumentation der Bausparkassen, sich auf eine Kündigung nach § 489 Abs.1 Nr.2 zu berufen, aus verschiedenen Gründen falsch. Zunächst muss festgehalten werden, dass die Kündigungsrechte auf die sich Bausparkassen zurzeit berufen, vertraglich nicht vereinbart wurden.
Mit dem Abschluss eines Bausparvertrages gehen sowohl die Bausparkasse, als auch der Bausparer eine langfristige Bindung ein. Insbesondere im Hinblick auf die Spareinlage auf der einen Seite und zinsgünstiger Darlehenskonditionen auf der anderen Seite. Eine Beendigung des Bausparvertrages bereits in der Ansparphase würde allerdings einzig und allein dem Interesse der Bausparkasse entsprechen und gerade nicht dem Bausparer, denn die Bausparkasse kann so die aus ihrer Sicht ungünstigen Sparzinsen umgehen. Hier muss klar gesagt werden, dass das Zinsrisiko gerade bei langfristigen Verträgen wie dem Bausparvertrag ein gegenseitiges Risiko ist. Beim Bausparvertrag sind sich beide Parteien dieses Risikos voll bewusst und profitieren davon.
Ein ordentliches Kündigungsrecht, welches sich die Bausparkassen bereits in der Ansparphase zuschreiben, würde die genannte Risikoverteilung einseitig zu Ungunsten des Bausparers verschieben. Und das ist mit dem eigentlichen Sinn und Zweck des Bausparvertrages eindeutig unvereinbar. Der Sparer hätte bei einem Zuteilungsreifen und noch nicht voll besparten Bausparvertrag seine Spareinlage sowie die die Abschlussgebühren vollständig erbracht und dabei auf marktübliche Guthabenzinsen verzichtet. Zudem wäre er einer enormen Kündigungsgefahr durch die Bausparkasse ausgesetzt und er würde sein Anwartschaftsrecht auf ein zinsgünstiges Darlehen verlieren.
Hinzu kommt, dass die Zuteilungsreife schon nicht als vollständig empfangenes Darlehen angesehen werden kann, da der Sparer bereits aufgrund der bausparkasseneigenen Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge (ABB) heraus nicht verpflichtet ist, die Zuteilungsreife anzunehmen. Vielmehr hat der Sparer die Möglichkeit weiter anzusparen und damit die zu Anfang vereinbarte Bausparsumme zu erhöhen. Liegt ein solcher Fall vor, so ist es der Bausparkasse nicht erlaubt, eine Kündigung 10 Jahre nach der angebotenen Zuteilungsreife gemäß § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB auszusprechen. Eine solche Kündigung ist unserer Rechtsauffassung nach schlicht unwirksam.
Der Grund ist simpel: Sofern die erstmalige Zuteilungsreife abgelehnt und weiterhin angespart wurde, beginnt die in § 489 Abs.1 Nr.2 BGB genannte 10jährige Frist nicht zu laufen. Die zurzeit ausgesprochenen Kündigungen der Bausparkassen sind daher aus unserer Sicht nicht rechtswirksam. Unserer Auffassung nach darf nicht auf eine einseitig erklärte Zuteilungsreife durch die Bausparkasse abgestellt werden, da so die Bausparkassen allzu leicht das Anwartschaftsrecht des Bausparers umgehen können. Das widerstrebt in erheblichem Maße dem ursprünglichen Sinn und Zweck des Bausparvertrages. Schlussendlich muss gesagt werden, dass es gerade nicht auf die Zuteilungsreife ankommt, da dann neben dem Angebot vor allem die Annahme durch den Bausparer Grundvoraussetzung wäre.
Keine einheitliche Rechtsprechung
Viele Bausparkassen berufen sich aktuell bei ihren Kündigungen nach § 489 Abs.1 Nr.2 BGB besonders auf ein Urteil des Landgerichts Mainz (Urteil vom 28. Juli 2014, Az. 5 O 1/14), sowie auf weitere Urteile verschiedener Oberlandesgerichte. Das Landgericht Mainz hatte entschieden, dass die Kündigung eines noch nicht voll besparten Vertrages zulässig ist. Nach Ansicht des Landgerichts Mainz sind die Vorschriften über Darlehen grundsätzlich auch auf Bauspardarlehen anzuwenden. Für die Bausparkasse bestünde gem. § 489 BGB zehn Jahre nach vollständigem Empfang der Darlehensvaluta ein Recht zur ordentlichen Kündigung mit einer sechsmonatiger Kündigungsfrist. Weitere Gerichte haben sich mittlerweile dieser Sichtweise angeschlossen (OLG Hamm, Beschluss vom 30. Dezember 2015, Az. 31 U 191/15; LG Hannover, Urteil vom 3. September 2015, Az. 3 O 118/15, LG Osnabrück, Urteil vom 21. August 2015, Az. 7 O 545/15, LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 17. August 2015, Az. 6 O 1708/15, LG Aachen, Urteil vom 19. Mai 2015, Az. 10 O 404/14).
Gibt es auch Urteile die zu Gunsten der Sparer ausgegangen sind? Ja, die gibt es!
Kein Kündigungsrecht nach § 489 BGB - OLG Stuttgart entscheidet aktuell zu Gunsten der Sparer!
Jüngst hat sich das Oberlandesgericht Stuttgart bislang als erstes Oberlandesgericht in der Republik auf die Seite der Bausparer geschlagen und zu ihren Gunsten entschieden (Urteil vom 30. März 2016, Az. 9 U 171/15). Danach dürfen Bausparkassen die Verträge nicht zehn Jahre nach Zuteilungsreife einfach kündigen. Die Richter am OLG Stuttgart hielten den § 489 BGB für nicht anwendbar.
Zum Fall: 22 Jahre nach der Zuteilungsreife kündigte die Bausparkasse Wüstenrot im Januar 2015 einen mit drei Prozent verzinsten Bausparvertrag aus dem Jahr 1978. Zu diesem Zeitpunkt belief sich das Bausparguthaben auf rund 15.000 Euro, so dass die Bausparsumme von damals 40.000 D-Mark (heute rund 20.500 Euro) nicht vollständig angespart war.
Die Richter des OLG Stuttgart hielten den Zeitpunkt der Zuteilungsreife für nicht relevant. Damit schloss sich erstmalig ein Oberlandesgericht der Ansicht der Verbraucherzentralen an. Auch wir vertreten diese Ansicht. Wie das OLG Stuttgart und die Verbraucherzentralen vertreten wir die Ansicht, dass die Zuteilungsreife nichts mit dem Erhalt der vollständigen Leistung zu tun hat.
Gemäß 5 Abs.1 der Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge (ABB) ist der Bausparer verpflichtet, die Regelsparbeiträge bis zur erstmaligen Auszahlung der Bausparsumme zu zahlen. Die Bausparkasse hat jedoch vor Ende dieser Verpflichtung des Sparers das als Darlehen anzusehende Guthaben nicht vollständig empfangen, weshalb § 489 BGB überhaupt nicht anwendbar ist. Da auch keine Regelungslücke im Gesetz besteht, findet auch eine analoge Anwendung nicht statt. Eine analoge Anwendung schloss auch das Oberlandesgericht Stuttgart aus. Die Kündigung eines Bausparvertrages aus genannten Gründen ist daher rechtswidrig.
Für Sparer ist zudem folgendes als positiv zu werten: Das Landgericht Stuttgart hatte sich in einer mündlichen Verhandlung (Az. 12 O 120/15) kritisch zu der Thematik geäußert, ob die von der Bausparkasse genannte Anspruchsgrundlage (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB) überhaupt einschlägig sei. Das Verfahren endete in einem Vergleich. Die Bausparkasse hatte die Klage zurückgenommen, der Bausparvertrag endete einvernehmlich zu einem späteren Zeitpunkt. Zudem urteilte das Landgericht Karlsruhe (Urteil vom 09. Oktober 2015, Az 7 O 126/15) zu gunsten der Bausparer und gegen die Bausparkasse Badenia AG.
Was können Sie tun?
Fakt ist: Sollte ihre Bausparkasse Ihnen gekündigt haben, obwohl Sie die Bausparsumme noch nicht erreicht haben, sollten Sie sich in jedem Falle zur Wehr setzen.
So reagieren Sie richtig:
1. Wichtig: Keinesfalls unterzeichnen!
Zunächst sollten Sie keinesfalls (!) bei erhalt eines Kündigungsschreibens der Bausparkasse einen Auszahlungsauftrag bzw. irgendwelche Antwortformulare unterzeichnen. Die Bausparkassen fügen ihren Kündigungsschreiben vielfach einen separaten Auftrag als Guthabenauszahlung bei, den Sie als Betroffene(r) unterzeichnet an die Bausparkasse zurücksenden sollen. Damit will die Bausparkasse schlichtweg erreichen, dass Sie selbst als Betroffene(r) den Vertrag kündigen. Auf diese Weise umgeht die Bausparkasse die eigene Kündigung. Sie sollten dringlichst vor einem zu schnellen Unterzeichnen überlegen, ob Sie der Bausparkasse diesen Auftrag erteilen wollen. Sofern Sie an Ihrem Bausparvertrag festhalten wollen, sollten Sie Ihrer Bausparkasse idealerweise durch anwaltliches Schreiben erklären, dass Sie Ihr Bauspardarlehen erst zu einem späteren Zeitpunkt in Anspruch nehmen wollen. Hierbei sind wir Ihnen gerne behilflich.
2. Widersprechen Sie der Kündigung! Entscheidend ist, dass Sie Widerspruch gegen die Kündigung erheben.
Sie können mit Hilfe eines Musterbriefes der Kündigung widersprechen. Um Widerspruch gegen die Kündigung zu erheben, nutzen Sie folgendes Musterschreiben, welches die Verbraucherzentrale auf ihrer Seite zur Verfügung stellt:
http://www.verbraucherzentrale-bawue.de/bausparkassen
MusterWiderspruch gegen Ihre Kündigung
Sofern Sie nach erhobenem Widerspruch ein Ablehnungsschreiben Ihrer Bausparkasse erhalten haben sollten, dann empfehlen wir Ihnen aus unserer Erfahrung heraus, einen spezialisierten Anwalt mit der Prüfung der Wirksamkeit der Kündigung zu beauftragen. Da es aktuell noch keine höchstgerichtlichen Entscheidungen über die Frage der Rechtmäßigkeit der ausgesprochenen Kündigungen gibt, ist unsere Einschätzung, dass die zuständigen Gerichte Ihre Argumente als Bausparer bei der Urteilsfindung verstärkt berücksichtigen werden.
3. Anwalt einschalten:
Unsere Praxis-Erfahrung zeigt, dass es sich für Sie als Betroffene(r) lohnt, einen Anwalt einzuschalten. Sofern Sie eine Rechtsschutzversicherung haben, zeigen viele Fälle, dass Ihre Rechtsschutzversicherung regelmäßig die Kosten einer rechtsanwaltlichen Beratung bzw. die entstehenden Kosten eines eventuellen Rechtsstreits übernimmt. Auf ein höchstgerichtliches Urteil des Bundesgerichtshofs zu warten, das ein anderer Sparer erstreitet, kann noch Jahre dauern und muss auch dann nicht zwangsläufig zu Ihrem Recht führen. Dass der Bundesgerichtshof die Verjährungsfrist verlängern wird und damit eine Rückwirkung zulässt, ist nicht abzusehen. Insofern müssen Sie davon ausgehen, dass Ihr Klage-Recht bis zu einem eventuellen Urteil des BGH bereits verjährt ist.
Grundsätzlich gilt es zu beachten, dass bei Kündigungen die bereits abgewickelt wurden, die Ansprüche gegen die Bausparkassen verjährt sein könnten. Bei Fragen zur Verjährung empfiehlt es sich, den persönlichen Einzelfall anwaltlich prüfen zu lassen. Dazu können Sie sich gerne an unser Expertenteam wenden.
Daher gilt für Sie: Keine Zeit verlieren und schnell handeln!
Nutzen Sie unsere kostenfreie, persönliche Experten-Erstberatung:
Kontaktieren Sie hierzu gerne unsere Kanzlei per Email oder telefonisch unter 0221 / 9688 8153 63 (Beratung bundesweit) und nutzen Sie unsere kostenfreie Erstberatung. Unsere Rechtsexperten sind Ihnen gerne behilflich und beraten Sie individuell, umfassend und beantworten Ihnen alle für Ihren persönlichen Fall relevanten Fragen.
(TOS)
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